Immobilier et patrimoine.docx

IMMOBILIER & GESTION DE PATRIMOINE La richesse des particuliers et sociétés est distribué entre : la détention d'actifs immobiliers pour plus de la moitié, la détention d'actions (12%), d'obligations (13%) et autres (art, or…). [Etude de 1985 !] LES ASPECTS ECONOMIQUES DU PATRIMOINE Patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine 1 - Gérer des actifs immobiliers Ce sont des actifs réels Terrains, bâtiments commerciaux ou industriels, logements 2 – Gérer des actifs financiers Ce sont des droits Le + souvent matérialisé par un titre Pour la perception future d'une ou plusieurs sommes d'argent On parle de gestion de portefeuille. B – Répartition du patrimoine 1 – Les particuliers Indirectement, ils détiennent 75% des entreprises (via actions, SICAV) Directement, ils détiennent les 2/3 des bâtiments construits Total : 30 800 milliards de F. 2 – L'Etat et les collectivités publiques Statistiques très imprécises Recensement très partiels Estimation : 100 000 milliards de F Le patrimoine représente ¼ du PIB. EN Mdf Ménages 1997 Ensemble 1997 Ensemble 89 Actifs immobiliers ménages ou non financiers = 14 800 milliards de F 30 700 25 000 Actifs financiers ménages = 15 900 milliards de F 71 500 41 200 TOTAL Passifs ménages = 3900 milliards de F 70 500 Patrimoine net = 26800 milliards de F En 20 ans, le patrimoine des français a été multiplié par 5. Développement croissant de l'actif financier. Patrimoine des ménages en l’an 2000 : 1999 : 29 055 Mdf( +7,9%) 2000 : 30 786 Mdf (+6%) 54% de logement et terrains (16 000Mdf) 46% d’actifs financiers C – La formation du patrimoine 1 - Origine Les héritages (actifs immobiliers, portefeuille d'actions ou argent liquide / assurance vie) L'activité professionnelle ( et aussi retraite) Les emprunts / dettes 2 – Influencé par : L'activité économique Le vieillissement démographique Taux d'intérêt et pression fiscale Le patrimoine va engendrer des revenus : salaires / BIC, revenu financier, revenu mobilier… Ce revenu disponible, enlevé de l'IR, de la consommation et du remboursement d'emprunt donne la capacité d'épargne. Cette épargne augmente le patrimoine. D – Les revenus et le patrimoine 1 – Stabilité du rapport patrimoine / revenu = OUI Légèrement < 4 entre 1949 et 1985. Le montant du patrimoine est équivalent à 4 fois le revenu des particuliers. Un peu plus élevé actuellement (près de 5 fois le revenu) Plus le PIB augmente plus la richesse s’accroît. 2 – Le niveau de revenu influence le taux d'épargne 10% d'épargne pour 120 000 F de revenu 40% d'épargne pour un revenu > 300 000 F Le taux de croissance du patrimoine ne diminue jamais et augmente plus vite que celui de l’économie (6/7% contre 2/3%) E – Epargne et revenu Il y a 20 ans, près de 20% du revenu n'était pas consommé Actuellement, seulement 12% A l'étranger : 16% en Italie, 13% en Allemagne, 4% pour les USA + Canada, 14% au Japon. F – Epargne et consommation 1 – La consommation dépend du niveau de ressource pendant toute la vie Les ressources allouées à la consommation sont en fonction de l'anticipation du niveau de ressource futur, et non pas du revenu de la période considérée. : « Les ressources qu’un consommateur représentatif destine à la consommation, quel que soit son âge, dépendront uniquement de ses ressources du cycle de vie et non pas de la période considérée » 2 – La consommation est relativement stable dans le temps On ne consomme pas en fonction du niveau de ressource. « Si on ajoute la proposition évidente en soi que le consommateur type choisira de consommer à un taux raisonnablement stable, on peut tirer une conclusion fondamentale pour le comportement d’épargne individuel. » 3 – Conclusion : l'épargne sert de tampon « L'importance de l'épargne (et donc de la consommation) sur de courtes périodes de temps comme un an,, oscillera en fonction de l'ampleur de l'écart du revenu courant par rapport aux ressources moyennes calculées sur la vie entière. » (Modigliani) G – Taux d'intérêt, épargne et patrimoine Variation des taux = plus les taux baissent, plus les actifs sont valorisés.(mathématiquement) Variation inverse de la valeur des biens patrimoniaux. Une diminution des taux va favoriser l'activité des entreprises donc les revenus de l'activité par rapport aux revenus financiers (i.e. rendement + faible). Aussi la richesse des jeunes par rapport à celle des vieux ! H – Cycle de vie et patrimoine L'allongement de la durée de vie retarde les héritages 1/3 des bénéficiaires reçoivent des héritages de personnes de + de 80 ans. Le patrimoine évolue en fonction de l'âge : théorie du cycle de vie de MODIGLIANI. Pendant toute la période d'activité, accumulation du patrimoine ; pendant la retraite consommation du patrimoine. Evolution du patrimoine en fonction de l’age. 457200-68389500 20574007302500205740073025004572007302500 4572006032500 Début d’activité Cessation d’activité Age GESTION DE PATRIMOINE OBJECTIFS FONDAMENTAUX « Allocations d’actifs » afin de : Maximiser la rentabilité Minimiser le risque Répartition des fonds entre : Actions Obligations Immobilier Liquidités OUTILS DE BASE Allocations d’actifs Diversification (étude des corrélations entre classes d’actifs) Détermination des frontières efficientes (couple rentabilité-risque) Répartition Analyse sectorielle Etude des fondamentaux FONCTIONS ET COMPETENCES 2 grandes fonctions gestion des fonds = Asset management gestion privée = Private Banking 3 compétences de base juridiques et fiscales financières immobilières METIERS Producteurs-gestionnaires (Asset manager) Conception des produits Gestion des actifs (intervention sur les marchés) Distributeurs (gestionnaire de patrimoine, private banking) Diagnostic patrimonial Définition des priorités et conseils Placement des produits ACTIVITES Asset manager Gestion collective (Sicav, Fcp, Scpi) Gestion pour compte de tiers (institutions) Gestion d’actifs immobiliers Gestionnaire de patrimoine Placement en bourse Vente de produits financiers (Sicav, ass-vie,..) Immobilier Debouches ASSET MANAGER Investisseurs institutionnels (CDC, JP Morgan,…) Banques, Assurances Sociétés foncières, SCPI Gestionnaire de patrimoine + immobilier. Cabinets indépendants, Sté de bourse Banques et Cie d’assurances Conseils en immobilier d’entreprise Agents immobiliers et administrateur de biens Promoteurs, Experts EN GUISE DE CONCLUSION 2 grands domaines d’intervention gestion d’actifs financiers gestion d’actifs immobiliers 2 types de formation Economie et Finance (très courant en France) Economie immobilière (très développée dans les pays anglo-saxons) L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 1ère PARTIE I – LES ACTIFS FONCIERS ET IMMOBILIERS A – Caractéristiques et typologie 1 – Caractéristiques générales a - La nature du bien Produit = construction sur terrain Service = logement b - Une valeur élevée c - Un besoin fondamental B – Caractéristiques fondamentales 1 – Indestructibilité du sol Le bien construit est-il substituable ? NON. Matières première des promoteurs 2 – Immobilité des biens Pour les terrains, c'est évident Pour les immeubles, le coût d'un déplacement éventuel est trop élevé. L'immobilité a-t-elle une influence sur la valeur du bien ? OUI. Car, si l'environnement du bien évolue, le prix de ce bien va changer. Exemple : les lofts. 3 – Hétérogénéité 2 biens immobiliers ne peuvent pas être identiques, car : Unicité du terrain Bâtiments variés Peut-on valoriser de manière homogène des biens hétérogènes ? OUI. Car on valorise les éléments / attributs constitutifs du bien hétérogène : son positionnement, taille du terrain… C'est le principe de la méthode hédoniste. C - Conséquences 1 - Importance de la localisation 2 - Bien durable Ils sont discrets (non fractionnables) Part importante d'un budget Longue utilisation 3 - Manque de fongibilité (i.e. possibilité de le remplacer par autre chose avec des attributs équivalents). 4 .- L’hétérogénéité Aucun bien immobilier n’est identique à un autre. D – Autres conséquences 1 - On peut acheter tous ces biens neufs ou d'occasion. 2 – La demande résulte essentiellement de 3 sources : Volume des ventes est conditionné par l'achat de remplacement Achat généralement différent du précédent La vente est souvent associée à des services tels la garantie, financement, SAV… Pour vendre, il faut convaincre le client d'acheter maintenant et non plus tard ! 3 – Se louer ou être pris en leasing E – Caractéristiques liées à la valeur élevée des immeubles 1 – Investissements à LT Placement pour jouissance pour rapport = on peut entretenir le bien, l'améliorer pour en bénéficier soi-même ou pour qu'il rapporte. Incidence de la législation sur les PV immobilières 2 – Illiquidité Les transactions sont toujours longues du fait de : Des réglementations (publicité…) Du montant de la transaction (droits d'enregistrements) De l'hétérogénéité des biens Il y a 10 fois plus de transactions à Londres qu'à Paris, car la taxation est dans le rapport inverse. 3 – Endettement hypothécaire Pourquoi l’investissement immobilier ne peut-il pas être comparer à un placement financier. Il faut entretenir les immeubles et on peut les améliorer + maîtrise du devenir du bien. F – Besoin fondamental 1 – Immobilier = service Pour s'abriter Pour se protéger 2 – Intervention de l'Etat Pour éviter les abus (logements sociaux) En général, il fausse le marché. Quels autres types de biens peuvent remplir ces besoins ? Camping car, mobile home, Péniche… Il peuvent peser sur le prix du marché II – TYPOLOGIE L'infinie variété des biens immobiliers nécessite leur classification. Immeuble = terrain construit. 2 catégories : résidentiel et non-résidentiel Résidentiel = maison, appartement, résidence service, l'hôtellerie. Biens neufs, anciens, réhabilités Type de détenteur Non-résidentiel = immeubles commerciaux (bureaux, commerces, locaux professionnels), immeubles industriels (usines, hangars de stockage) et autres types (prison, hôpital…). A – Immobilier résidentiel Immeubles choisis pour y vivre La taille des logements est un critère supplémentaire de classification. En France, il y a 22 millions de logements. Entre 1975 et 1990, la population a augmenté de 4 millions en même temps on a construit aussi 4 millions de logements. En moyenne, on est locataire jusqu'à 30 ans (80%), accédant jusqu'à 50 ans (50%) et propriétaire à partir de 60 ans. Logements collectifs = 10 millions Logements individuels = 12 millions Autres = 1 million (chambres d'hôtel, foyers). B – Immobilier non résidentiel 1 – Immobilier commercial = bail commercial 2 – Locaux professionnels = professions libérales 3 – Bureaux depuis les années 60 4 – Ateliers et entrepôts 5 – Bâtiments collectifs !! Droit au bail versé à l'ancien locataire. C – Typologie et localisation Pour identifier un bien, il faut croiser cette typologie avec un découpage géographique Bourdais, Thouard…publient pour les bureaux des comparaisons internationales. Soit pour récapituler : Construction (produit) Statut d’occupation (service) Détention (utilisation) Résidentiel I Individuel (maison) Collectif (appartement) Résidence service Hôtels Neuf Réhabilité Ancien Rapport Jouissance Loisir Privé Public Temps partagé Non résidentiel Immeubles commerciaux : Commerces Locaux pro Bureaux Classique Immeubles intelligents Centres commerciaux Locatif Crédit-bail Plein propriété Administrations Investisseurs Sociétés privées Immeubles industriels : Entrepôts industriels Ateliers, locaux d’activité Usines, industrie lourde Classique Centres d’activité Locatif Crédit-bail Pleine propriété Administrations Sociétés privées Sociétés publiques Autres types : Monuments –tourisme Santé-éducation Caserne-prison Infrastructure Ouvrages d’art Et divers Publique Administrations Sociétés privées collectivités 2ème PARTIE : La construction immobilière Deux phases : La prospection foncière Le montage d’opération Prospection foncière Le POS ou plan d’occupation des sols : document d’urbanisme facultatif mais qui s’impose aux agglomérations > 100 000 habitants. Défini des : zones de construction, mais aussi le COS, édite aussi des règles de construction appelés prospects. Le cadastre (dépend de l’administration fiscale) : relevé topographique qui authentifie les limites parcellaires. Il comporte 3 fichiers : le plan cadastral, la matrice cadastrale, les états de section. La consultation se fait à partir de microfiches cadastrales qui précisent notamment l’état civil et l’adresse du propriétaire. La promesse de vente : l’obtention d’une promesse de vente permet la levée des réserves ; elle fréquemment fixée à 6 mois. 6 mois plus tard la promesse devient synallagmatique et l’acheteur s’engage alors juridiquement et financièrement. Mais l’engagement demeure conditionnel pour 6 mois de plus. Les conditions suspensives sont : l’obtention du permis de construire et de celui de démolir ; le recours des tiers contre ces décisions ; la purge du droit de préemption. Si l’acheteur ne veut plus conclure la vente : La caution versée reste acquise au vendeur. La signature de l’acte, normalement la réalisation des conditions suspensives provoque la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le paiement peut inclure une dation. Montage d’une opération immobilière Les acteurs 2 acteurs fondamentaux : l’investisseur maître d’ouvrage, le propriétaire qui lance l’opération (peut aussi être le promoteur) quiconque prend la décision de construire un immeuble, en définit les caractéristiques générales et en gère le risque financier est maître d’ouvrage. le promoteur Fabricants Négociants 2392045565150013862055651500 7461259398000Architecte Entrepreneur 2889252159000746125215900021177252159000 5632451504950025749255905500211772515049500 Promoteur Commercialisateur Terrain Investisseur Les entrepreneurs vont recevoir un projet avec les caractéristiques de la future construction. Le promoteur par l’intermédiaire de l’architecte va faire un appel d’offre aux entrepreneurs. Ces derniers vont soumissionner à l’architecte sous la signature du promoteur. Il va ainsi avoir le prix théorique de son opération. Le promoteur fait : choix du terrain choix de l’architecte recherche de financements choix entrepreneurs coordination & gestion commercialisation L’investisseur = apport en capitaux. Quel est l’avantage d’un contrat d’entreprise générale : évite de faire appel à une multitude d’entrepreneurs correspondant à chaque corps de métiers. Le choix de l’entreprise générale permet d’avoir un seul interlocuteur (entrepreneur) qui se débrouille ensuite à trouver des sous traitant pour effectuer les différents types de travaux. Contrat où la même entreprise mène tous les travaux. L’avantage essentiel est de n’avoir qu’un seul interlocuteur qui coordonne les divers corps d’état appelés sous-traitants. le déroulement de l’opération Descriptif des travaux (réalisé par l’architecte et le bureau d’études pour l’appel d’offres). Réception des devis Etude de marché Recherche investisseurs Création d’une SCI Début des travaux Mise en vente Livraison Le budget d’une opération Acquisition du terrain Dépenses de construction Frais de gestion (généralement forfaitaires) Frais financiers (dépendent de la durée de vente de l’opération) Frais de vente TVA résiduelle Recettes sur ventes Quels sont les postes les plus certains, les plus aléatoires ? Les plus certains sont : acquisition du terrain, dépenses de construction . Ce qui est moins certain, c’est la durée de vente et tous les postes qui y sont liés (Frais de vente, recettes sur ventes…). On regroupe ces différents éléments en 3 postes : La charge foncière : regroupe le terrain et son aménagement Construction : regroupe les travaux et la conception Les frais de promotion : regroupe frais de gestion et de vente. Le plan de trésorerie Du budget au plan de trésorerie La ventilation dans le temps des dépenses se fait en fonction de l’avancement des travaux : achat du terrain fondations hors d’eau (ie les 4 murs et le toit sont réalisés) fin des travaux (aménagement intérieur) livraison Etalement des recettes Les appels de fonds sont limités par l’état d’avancement : 5% à la réservation 35% sur fondations 70% hors d’eau 95% en fin de travaux 100% à la réception définitive Plan de trésorerie Tableau regroupant, par trimestres, les charges financières, les frais de construction, de gestion, de vente, mais aussi les frais financiers et la TVA résiduelle. On obtient ainsi le prix de revient. Ensuite, on présente les dépenses et recettes cumulées pour avoir les besoins de financement. Ceci permet de déterminer, en fonction des capitaux propres possédés, l’appel au crédit bancaire nécessaire. On peut remarquer que les besoins de financement diminuent dans le temps (recettes cumulées > dépenses cumulées). Ce qui est logique puisque plus on avance dans les travaux, plus le client paie. Besoins financiers et crédits La commercialisation rapide d’un programme réduits les besoins financiers Ces besoins sont couverts par les fonds propres et les crédits bancaires Les frais financiers qui sont le résultat d’une double stratégie : politique de vente, fonds propres le financement d’une opération Capitaux = « tour de table » et cadre juridique de la SCI Répartition : fonds propres = 20% crédits bancaires = 40% impasse et réservations les crédits bancaires Ils s’agit de crédits à court terme (revolving) et de cautions de garantie pour VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Le coût des crédits est très élevé (TBB + 3) Qu’appelle-t-on garantie intrinsèque ? Elle évite aux entreprises de payer des frais de caution. Elle suppose que 75% du prix de vente soit couverts à la fois par les fonds propres, par le crédits confirmés et les réservations. En général, la marge bénéficiaire se situe entre 15% et 20%. Lorsqu’on arrive à 10% de marge, sachant que financement à 20% par fonds propres, la rentabilité devrait atteindre 50%. Rentabilité et risque Région parisienne Province France entière Bourse Rentabilité 11.4% 23.2% 18% 11.8% Risque 18.6% 21.1% 20.8% 5.2% Il s’agit de la rentabilité moyenne des fonds propres investis dans des opérations immobilières. Le risque est mesuré par l’écart type des rentabilités d’une centaine d’opérations. LE BUDGET D’UNE OPERATION Acquisition du terrain Dépenses constructions Frais de gestion Frais de ventes TVA Résiduelle Recettes sur ventes Aménagement du terrain Post construction :dépenses liées à la conception :honoraires d’architecte, organismes normes Frais généraux :frais banques…. DU BUDGET AU PLAN DE TRESORERIE Ventilation dans le temps des dépenses en fonction de l’avancement des travaux : Achat terrain Fondations (terrassement, …) Hors d’eau (4 murs, toit..) Fin des travaux Livraison ETALEMENT DES RECETTES Les appels de fonds sont limités par l’état d’avancement : 5% à la réservation 35% aux fondations 70% à hors d’eau 95% à la fin des travaux 100% à la livraison BESOINS FINANCIERS ET CREDITS La commercialisation rapide d’un programme réduit les besoins financiers. Ces besoins sont couverts par les fonds propres et les crédits bancaires. LE FINANCEMENT D’UNE OPERATION Capitaux= « tour de table » et cadre juridique de la SCI Répartition : fonds propres crédits bancaires impasse (couverte par les réservations avant la construction). CREDITS BANCAIRES Il s’agit de crédit à court terme et de cautions de garantie pour V.E.F.A (garantie intrinsèque : 75% du prix de vente doivent être couvert par les fonds propres, les crédits et les réservations, sinon il faut prendre une caution de garantie). Le coût des crédits est très élevé (TEB +3). RENTABILITE ET RISQUE Il s’agit de la rentabilité moyenne des fonds propres investis dans des opérations immobilières. Région parisienne Province France Bourse Rentabilité 11.4 23.2 18 11.8 Risque 18.6 21.1 20.8 5.2 Le risque est mesuré par l’écart type des rentabilités d’une centaine d’opérations. LE MARCHE IMMOBILIER 1er salon Internet en mars 98 à San Francisco. 2 millions d'utilisateurs / mois sur homes.com 5 millions d'annonces sur le site allapartments.com 45% des agents immobiliers américains disposent d'un e-mail. Techniques élaborées sur le web : Le mapping : visualisation précise du bien. Visites virtuelles avec photo panoramique navigation accompagnées dans les sites automatisation du suivi Avantages d'Internet : Pré-sélection chez soi 10% des ventes sur le web pour le groupe CENDANT (Century 21…) n°1 mondial (110000 agents, RCI) Autres services proposés : assurances, crédits plus faibles, démarches juridiques, déménagements Méga liste d'offre et coût faible (petites annonces). Adresses : owners.com, readtors.com, homes.com, homescount.com, rent.net, justvision.com I – MARCHE DU PHYSIQUE A – marché foncier et marché immobilier Pourquoi les prix augmentent ? Dans un marché non-libre, c'est l'intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérègle le marché. Au Pays-Bas, la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans). COS : coefficient d'occupation des sols = nombre de m² constructible par m² de terrain. Marché libre : acteurs = particuliers ou entreprises. Le marché foncier est indissociable du marché immobilier, qui détermine en fait le prix des terrains. le sol n'a pas de valeur propre. C'est l'espérance de revenu immobilier qui le valorise. B – Les marchés immobiliers 1 – Le concept de marché "…lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante, pour que le même produit ou service commande le même prix ou qu'on tend vers l'égalité". Le marché sert à déterminer les prix. Liberté suffisante (multitude d'annonces, d'intermédiaires…) mais information cachée. Chaque sous-marché peut évoluer en fonction de l'autre arbitrage entre les différents sous-marchés. Le marché existe-t-il ? Oui : l'information existe, mais chercher l'information est très coûteuse. Le marché est-il très efficient ? Un marché est dit efficient lorsque toute l'information disponible à un moment donné se reflète immédiatement dans les prix. Non, le marché n'est pas efficient les prix ne sont pas toujours disponibles…Les investisseurs ont tendance à ne pas faire confiance au marché, et sous-évaluer la valeur des biens (décote importante sur les sociétés qui cotent l'immobilier d'environ 30%). 2 – Les caractéristiques du marché Il existe à la fois un marché primaire (marché du neuf) et secondaire (marché de l'ancien). Le marché du neuf est influencé par le marché de l'ancien. Cycle de production très long. Valeur très élevée du bien. Les acquéreurs auront donc besoin de financement, de délais de vente. Crise de l'immobilier = problème de taux d'intérêt qui ont énormément chuté au Japon. Si taux d'intérêt diminue, la valeur d'un bien augmente. 3 – L'offre et la demande L'Offre est fonction des constructions disponibles. En portefeuille. La Demande varie en fonction : considérations sociales, économiques et politiques. L'Offre : Terrains Coefficient d'occupation des sols = le COS. Normes de constructions Demande :Démographie Revenu et taux Aides aux logements Les caractéristiques de la fiscalité des transactions : Logements (8%) Bureaux et commerce (30%) Terrains à bâtir ( 4 – Les sous-marchés immobiliers La segmentation des marché marché de l'ancien et du neuf. Marché du locatif et de l'acquisition : Marché du locatif et de l'acquisition. Importance du bal et du taux de vacances? (esyte Résidentiel et non-résidentiel. 5 – Le paradigme de l'immobilier EVALUATION DES BIENS IMMOBILIERS I – NOTION DE VALEUR Y-a-t-il plusieurs valeurs pour le même période N Traditionnellement on évalue les biens à partir d'expertise. Loi sur les mutations à titre onéreux. …. Valeur intrinsèque ou prix du marché ? Théorie de la valeur : Expliquer la différence entre valeur d'usage et valeur d'échange. Répondre à la question : quelle est la source de la valeur : 2 - Deux types d'explications Théorie classique (SMITH, RICARDO) Le prix d'un bien s'établit en fonction des facteurs productifs et équivaut à : La somme des salaire + La rémunération du capital + la rente (loyer de la terre) Théorie néoclassique (WALRAS) Le prix d'un bien s'établit en fonction de la demande, liée à un phénomène de rareté. L'offre n'est qu'une conséquence de la demande. Conséquences : On retrouve ainsi le fondement des discussions sur l'origine de l'augmentation des prix de l'immobilier. Pour certains, c'est le foncier. 3 – Réponse actuelle des économistes Il ne faut pas différencier le prix et la valeur d'un actif. L'information est fondamentale : "Si vous n'êtes pas assuré de devenir riche en utilisant toutes les informations disponibles, en revanche vous pouvez être certain que vous deviendrez pauvre si vous ne le faites pas". Paul SAMUELSON : le comportement des investisseurs produit des prix qui fluctuent de manière aléatoire mais reflètent au mieux les valeurs intrinsèques. on n'a jamais vu sur terre Quatre principes à retenir : Les prix ont tendances à tourner autour de la "vraie valeur" En théorie, la concurrence rétablit toujours l'égalité entre le prix et la valeur. Aucune autre estimation de la valeur intrinsèque n'est plus précise que le prix de marché. Mais il faut qu'acheteur et vendeur disposent de la même information. 4 – Pour la Cour de Cassation "La valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché au jour de la mutation". II – LES BASES DES TRANSACTIONS A – Exemple Exercice 1 : "Un client a acheté l'an dernier une maison neuve à 10000 F / m². Il l'a remis à son goût pour 2000 F / m². Il veut la revendre et vous demande conseil sur son prix." Le m² vaut toujours le même prix, car les modifications ne conviennent pas forcément au nouvel acquéreur. Le m² vaudra toujours le prix du marché. Exercice 2 : "Vous avez hérité d'un garage de 12 m² sur l'Ile Saint-Louis. On vous propose de l'acheter pour 300000 F. Quelle est votre décision". Comme le marché est très demandeur, le prix sera donc forcément très élevé. Le vendeur va se demander combien cela lui a coûté et rapporté, et combien il va pouvoir revendre le bien. B – Système de cotation En France, c'est le vendeur qui fixe un prix de vente. L'acheteur suit ou ne suit pas. En Ecosse, c'est l'acheteur qui propose un prix d'achat. le vendeur retient la proposition la plus intéressante ou retire son bien de la vente. C – Méthodes d'expertise Expertise traditionnelle : Méthode par comparaison Méthode au coût de reconstruction Méthode par capitalisation Expertise moderne : Méthode de la valeur actuarielle Méthode hédoniste 1 – Méthode par comparaison L'expert doit recherche des exemples de ventes récentes de biens comparables. La comparaison se fait sur la base d'une réduction commune (m² par exemple). La valeur unitaire retenue est multipliée par la surface à évaluer pour obtenir la valeur du bien expertisé. Mise en œuvre : Source d'informations : notaire, agents immobiliers, conservation des hypothèques Facteurs influençant la comparaison : unité de lieu (quartier), unité de temps (problème du décalage), unicité des biens (mais ajustements nécessaires). Limites : Sa fiabilité est liée aux possibilités de lecture du marché (problème des marchés étroits). Focalisation sur le passé, d'où reproduction des tendances passées et amplification des mouvements de hausse et baisse. En contradiction avec la logique acheteuse, d'où blocages et multiplication des panneaux à vendre. 2 – Méthode d'évaluation par les coûts V = prix du terrain + prix de construction neuve – dépréciation Terrain = méthode par comparaison Reconstruction identique ou remplacement (doit procurer la même utilité au client) et prix par comparaison globale ou détaillée ? Dépréciation physiques et fonctionnelles par coefficients. Critiques : Méthode arbitraire des experts dans la détermination du choix des coefficients ou des abattements. Améliorations : Charge foncière + coût de reconstruction – frais de commercialisation – travaux pour remise à neuf = valeur du bien (méthode des promoteurs). 3 – Méthode par capitalisation En désignant par R le taux de capitalisation, et par L et V le loyer et la valeur du bien, V = L/R L est le revenu locatif brut R est choisi par comparaison, il faut donc que l'échantillon soit homogène. Critiques : Le choix du taux de comparaison. Une baisse du taux de 5% à 4% entraîne une revalorisation de 25% du bien. Problème des loyers hors marché (loyers 1948 par exemple). Limites : Le taux de capitalisation doit traduire la valeur du marché. D'où ajustement en utilisant la méthode par comparaison. Quel est alors son intérêt ? 4 – Méthode de la valeur actuarielle (Discounted Cash Flow ou DCF). Principe : la valeur d'un bien est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs. Exemple sur 4 années : V0 = L1/(1+a) + L2/(1+a)² + L3/(1+a)3 + L4/(1+a)4 L1, L2… = loyers de l'année 1, 2 etc.… P4 = prix de revente au bout de 4 années a = taux d'actualisation tel que : a>k (k = coût du financement) a = taux sans risque + prime de risque Simplification : H1 = g, taux de croissance moyen des loyers est constant H2 = les prix croissent aussi à ce taux g L'équation devient alors : V0 = L1/(a - g) <= L1/(k - g) Problèmes : Il s'agit de "cash". Le montant des loyers doit être apprécié net de charge en tenant compte du taux prévisionnel d'occupation. Evaluation du prix de revente. A long terme, la croissance des prix ne peut être durablement supérieure à celle de l'inflation. Limites : Difficultés à apprécier l'évolution des loyers dans le temps. Le bail peut être résilié et il peut y avoir une inoccupation momentanée des locaux. Le taux de croissance des prix immobiliers sur courtes périodes dépend des anticipations de l'expert. Si le modèle n'est pas vérifié, il est plus intéressant de louer que d'acheter location va augmenter. Si il est plus intéressant d'acheter, tous les locataires vont se diriger vers l'achat location va baisser. En cas d'équilibre du modèle, louer revient à acheter. 5 – Méthode "hédoniste" (LANCASTER) il s'agit d'une amélioration de la méthode par comparaisons, qui consiste à rendre homogènes les bilan à compter. Il vaut mieux s'intéresser aux caractéristiques d'une maison, sans qu'on est besoin??? Les biens hédonistes vont être décomposés en leurs divers éléments appelés attributs. On détermine alors la valeur de chacun des attributs, puis calcul de la valeur totale. Valeur = fonction des attributs (superficie, éléments commerciaux, ..) Prix de chaque attribut : technique de la régression linéaire ou autres. Développements : d'abord US et Canada (80), puis Europe et autres continents (90). Automobile puis immobilier. Frein : lourdeur de la mise en œuvre (nombre très importants d'observations nécessaires). Le juste prix, la vraie valeur, ne peut être trouvé qu'en situation de concurrence, ce qui suppose : Une bonne information des acteurs Un nombre important d'acheteurs et de vendeurs et donc des intermédiaires Une évaluation reposant sur la confrontation entre les anticipations des acheteurs et des vendeurs Une méthode d'expertise cohérente III – Les indicateurs de prix pour le marché immobiliers A – A quoi servent les indicateurs Pour rendre compte de l'évolution des phénomènes dans le temps Pour connaître la rentabilité et le risque d'un placement Instrument traditionnel de la gestion des investissements internationaux. Calcul des rentabilités sur plusieurs périodes Calcul du risque = dispersion des rentabilités Calcul des corrélations entre actifs pour diversification Exemple : Janvier 98 = 10000 F/m² Janvier 99 = 10100 F/m² rentabilité = (10100-10000)/10000 = 1% Objectifs = améliorer la rentabilité d'un ensemble de valeurs tout en réduisant le risque lié à leur détention. Moyen = diversification Outil = analyse des corrélations entre actifs. B – La construction d'indicateurs Indice général = Somme (quantités * prix (t)) / Somme (quantités * prix (0)) Indice de Laspeyres Indice de Paasche Indice de Fisher Pondération de l'indice : agrégation Pondération par la capitalisation (S&P500, FTSEE) Pondération par les prix (DOW JONES) Equipondération (même somme investie dans chaque titre) Exemple : SBF 250 SBF 250 = indice de base 1000 * [somme des capitalisations quotidiennes des valeurs / capitalisation de base au 31/12/1990 * K] K représente le coefficient d'ajustement de la base, dû aux admissions, radiations et opérations sur le capital. C – Les indices traditionnels Les indices immobiliers Indices basés sur les transactions (mais hétérogénéité des biens) Le plus utilisé, l'indice Notaire – INSEE pour la région Parisienne. Evolution trimestrielle du prix au m² des biens anciens sur Paris. Avantage : il colle au marché et exhaustivité possible. Manque d'homogénéité des données Collecte des données Modification dans le temps des attributs de l'échantillon Indices basés sur les évaluations d'un même bien (revente du bien tous les 7 ans environ). Avec les mêmes biens (évaluation périodique par des experts) Méthode hédoniste (valorisation des attributs) Indices fondés sur les évaluations : mêmes immeubles et méthode d'expertise. Indices NCREIF, IPD et BD2i. Avantages & Inconvénients : l'échantillon ne varie pratiquement pas, mais estimations et non prix réel (ajustement d'une période à l'autre, décalage dans l'information), biais dans l'estimation du risque. Indices des ventes répétées On ne considère que des actifs immobiliers ayant fait l'objet d'au moins 2 transactions pendant la période étudiée. Des méthodes statistiques permettent d'en déduire l'évolution des prix (taux de croissance annuel). Avantage = on se base sur des prix de transactions effectives et sur des biens homogènes. Inconvénients = une partie seulement des transactions est inventoriée chaque année. Indices construits à partir des cours des sociétés immobilières (les sociétés foncières ont un patrimoine constitué uniquement d'immobilier = SC Placement Immobilier) Les parts de sociétés immobilières cotées peuvent être utilisées. Avantage = fréquence des valorisations. Problème = évolution de l'activité prédominante. Plusieurs types de sociétés : SCPI, Foncières holding, Foncières spécialisées, ex-SII, ex-SICOMI, divers (garages, hôtels, promoteurs). D – Les indicateurs "avancés" Observe les intentions de vente / achat des opérateurs sur les marchés. Il vaut mieux s'intéresser au futur que d'étudier le passé. Lorsque la majorité des opérateurs pensent que les marchés vont monter, le marché monte et inversement. Un indicateur avancé permet d'observer les inflexions dans les tendances des marchés. Le marché immobilier : Répartition de la richesse mondiale dans les principaux classes d’actifs : Immobilier 54,9% Actions 11,6% Obligations 13,3% Autres 20,2% une nouvelle donne : Internet En mars 98, à San Francisco : 1er salon de l’Internet dédié à l’immobilier. 2 M d’utilisateurs pour mois sur le site homes.com 5,3M d’annonces sur le site allapartments.com 45% des agents immobiliers américains disposent d’un e-mail de plus de nouvelles techniques sont apparues : le mapping : visualisation sur cartes avec localisation précise du bien visites virtuelles avec photo panoramiques (« immersives= 360° numérisées) navigations accompagnées dans les sites automatisation du suivi l’avantage d’Internet est : une pré-sélection chez soi et info gratuite (déjà 10% ventes par le net pour groupe Cendant= Century 21 n° 1 mondial) autres services proposés : assurances, crédits plus faibles, déménagements… méga listes d’offre= coût faible (300 –700 F/mois) exemple de sites : owners.com (particulier à particulier) realtors.com (cible les désirs du candidats) homes.com homescout. com (moteur de recherche) rent.net allapartements.com jutvision.com (image panoramique) http://www.paris.notaires.fr http://www.FNAIM.fr pour les petites annonces http://www.immo-by-tel.com http://www.immobilier-notaires.presse.fr http://www.maisons-France.presse.fr du foncier à l’immobilier est ce que c’est la hausse du prix du terrain qui détermine celle des immeubles ou l’inverse ? marché foncier et marché immobilier Dans le cadre d’un marché libre avec comme seuls acteurs les particuliers et les sociétés privées, le marché foncier est subordonné au marché de l’immobilier. C’est l’intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérègule le marché. Ils peuvent déterminer ce que l’on peut faire sur un terrain donc ils sont les acteurs du prix. Au Pays Bas la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans). Le foncier n’existe que par l’immobilier. le marché foncier est indissociable du marché immobilier qui détermine en fait le prix des terrains. Les différents marchés de l’immobilier sont : le locatif et accession résidentiel et non résidentiel neuf et ancien les arbitrages entrent ces marchés déterminent un marché global. les marchés immobiliers le concept de marché Un marché existe lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante pour que le même produits ou services commande le même prix ou qu’on tend vers l’égalité. existe-t-il un marché immobilier ? oui. Car il y a une grande liberté de communication multitude d’annonces et d’intermédiaires. Mais cette information est souvent partielle et très dispersée. perte de temps, coût élevé, peu d’efficacité. Deux appartements neufs dans 2 immeubles voisins tendent souvent vers le même prix. Mais apparente viscosité. Le marché est il efficient ? un marché est dit efficient lorsque la totalité des informations disponibles à un moment donné. Non il n’est pas efficient car le marché est encore très imparfait. Trop de sources à consulter et les prix sont souvent confidentiels. Il y a donc une prudence des zinzins et il y a une décote des foncières. les caractéristiques du marché il existe un marché primaire et un marché secondaire. Cycle de production très long. Valeur unitaire élevée financements –délais. Internationalisation des acteurs du marché. Cause de la crise immobilière des années 90 ? cela vient du Japon à cause de la baisse des taux d’intérêt. De plus la domination des Japonais sur les marchés financiers entre 1985-1990. Il y a eu une baisse des taux Japonais en 86 à 2,5% et il y avait une exportation des capitaux car ils empruntent pour investir à l’étranger. Le problème est qu’ensuite il y a une hausse des taux Japonais en 90 et une baisse de 40% de l’indice Nikkei retrait des investissements et crise européenne. l’offre et la demande l’offre est fonction des constructions disponibles ou potentielles. La demande varie en fonction de considérations sociales, économiques et politiques. Offre Demande Facteurs exogènes Volume des I étrangers Rendement des placements Facteurs endogènes Terrains, production, actions, politiques Démographie, réseaux, taux actions politiques. Composantes de l’offre : Terrains défini par le Plan d’Occupation des Sols et par les règles d’urbanisme. il y a aussi des normes de construction. Enfin le marché des capitaux pour le financement de la construction. Composantes de la demande : Démographie Evolution des revenus et des taux Les aides au logement Les taxes Le statut social (besoin de reconnaissance, de confort, d’espace) les sous marchés immobiliers l’ancien et le neuf : la construction neuve doit résulter de la démographie, de l’obsolescence ou de la dégénérescence des bâtiments. Mais le stock existant a une capacité d’accueil. le locatif et l’acquisition : arbitrage entre les 2 marchés : si la location devient plus intéressante que l’acquisition, les proprios ont tendance à revendre leurs biens et à louer. D’où augmentation des loyers. Importance du bail et du taux de vacance : Un local se cède plus aisément lorsqu’il est vide (fin du bail). le résidentiel et non résidentiel le paradigme de l’immobilier c’est un modèle explicatif de l’ensemble du marché. équilibre de marché : le paradigme de l’immobilier le paradigme de l’immobilier d’un point des actions. La titrisation = actifs (financiers ou immobiliers) changés en titres. 2 formes : SCPI (marché non côté) et sociétés immobilières côtées (SIC) programme : l’immobilier en Bourse la rentabilité des sociétés immobilières le risque des sociétés immobilières leurs performance. l’immobilier en Bourse les sociétés foncières origine : fin du XIX ème siècle. Statut : sociétés commerciales Classification : foncières dominante « logements » (La Fourni, Foncière Lyonnaise) Foncières dominante « commercial » (immeuble de France, Immob. Martin) Foncières holding (CFI, Exor, Louvre) les ex-SII : le logement origine : loi du 15/03/63 (investissements en logements) statut dérogatoires : pas d’IS si distribution = 85% du bénéfice principales sociétés : SEFIMEG, SIMCO, UIF les ex-SICOMI : le commercial origine : ordonance du 28/09/67 (bureaux, commerces, industrie) statut dérogatoire : pas d’IS si distribution =85% des bénéfices Sicomi classique et sicomi locatives Principales sociétés : Bail Invest, Interbail, Klépierre, Sophia-bail, UIS, Unibail les « divers » : promoteurs, parkings. 76 sociétés cours journaliers entre 01/77 et 06/91 prise en compte des dividendes et des modifications de structure construction d’indices par groupe suivant corrélations inter-sociétés. numéro intitulé Capitalisation boursière I II Foncière holding Sicomi … III Foncières logements … IV SII … V divers 5 327 425 000 Les rentabilités : résultats contrastés suivant les époques avec obligation < R < marché Le risque : sous jacent pur : risque des obligations Sous jacent impur : risque de marché Les performances : très souvent équivalentes sur 15 ans. Rentabilité= +/- value + rendement Mesure de performance : le coefficient de Sharpe A partir des rentabilités mensuelles Volatilité sur les 12 mois précédents Le ratio de sharpe= Si= (Ri – Rf)/t IMMOBILIER ET GESTION DU PATRIMOINE 1990 : les taux d’intérêt remontent, la récession se profile. La bulle spéculative éclate. Les ventes chutent, mais les prix de l’immobilier neuf ne s’ajustent pas encore. 1993 : les banques constatent l’étendue de la crise. Elles commencent à enregistrer des pertes. Les prix de l’immobilier baissent très fortement. 1995 : la création du prêt à taux zéro relance vigoureusement le marché de l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. 1996 : l’amortissement Périssol dope à son tour l’immobilier locatif neuf, également soutenu par la décrue des taux d’intérêt. 1998 : les promoteurs écoulent leurs logements encore plus vite qu’en 1989, au plus haut de la flambée immobilière. Mais les prix restent assez stables. Le grand retour de l’immobilier Tout le monde trouve son compte dans l’amélioration du marché français, qui se confirme après 7 ans de déprime. Le logement pèse environ 30% dans le budget des ménages. Cette reprise est un événement quand on sait qu’en 7 ans la chute avait été de 30% en moyenne. Ce qui ne veut pas dire que tout risque est écarté :les effets stimulants des avantages fiscaux liés à l’amortissement Périssol s’arrêteront bientôt. Conjoncture : les chiffres de la reprise sont là. les particuliers achètent d’abord pour se loger Si les particuliers reprennent goût à l’investissement immobilier, c’est avant tout pour y habiter ou pour y passer les vacances. C’est l’avantage fiscal que les particuliers achètent dans le cas du marché locatif neuf, et non le placement pour les enfants et les petits enfants. la croissance a retrouvé un de ses moteurs Le logement est l’un des moteurs importants de la croissance. En effet la consommation est aussi simulée par les dépenses en équipement de la maison engagées lors de l’acquisition d’un logement ( mobilier, électroménager ...). Deux facteurs entrent en ligne de compte : l’évolution de la situation financière des acquéreurs et le niveau des taux d’intérêt. Après plusieurs années de vaches maigres, les français engrangent de substantiels gains de pouvoir d’achat grâce à l’amélioration de l’emploi et au recul de l’inflation tandis que les entreprises en 1997 réalisent de beaux bénéfices. Sur le front des taux d’intérêt la décrue a été exceptionnelle, la crise asiatique a encore accentué le mouvement, et le loyer de l’argent à 10 ans est tombé à presque 5% (il frôle son plancher historique). Pour la 1ère fois depuis 1990, l’immobilier va donc soutenir et amplifier la reprise économique qui s’est engagée depuis 1997. La configuration est très différente de de la fin des 80’s. En effet le marché s’était emballé sous l’effet de la déréglementation du crédit, de la montée de l’endettement et des perspectives de plus-values. Le jeu de la spéculation avait créé une véritable bulle financière. Celle-ci s’est dégonflée au début des 90’s (les prix se sont retournés à la baisse les ménages sont étranglés par la dévalorisation et le poids de leur endettement consommation et investissement sont étouffés jusqu’à assainissement du marché). La reprise se fait aujourd’hui sur de bons fondamentaux et sans spéculation. 3. quelques chiffres le neuf décolle enfin : pour la 1ère fois depuis le début de la décennie, le chiffre des 80 000 ventes de logements neufs a été franchi en 1997. Le prêt à taux zéro et l’amortissement Périssol ont dopé le marché. le pouvoir d’achat augmente : à conditions financières égales, un acquéreur peut aujourd’hui acheter un appart à Paris 2 fois plus grand que ce qu’il aurait pu obtenir en 1990. Cela devrait soutenir le redémarrage de l’accession à la propriété. les prix de l’ancien restent sages : 1997 a marqué l’arrêt de la chute des prix des apparts ancians. Pendant la crise, la baisse a été de 12% en moyenne, avec un pic de 33% à Paris. Les conditions d’une reprise de ce marché sont aujourd’hui réunies. les bureaux repartent : le retour à la liquidité sur un marché caractérisé par un gel des transactions depuis 1991 confirme le scénario de sortie de crise. Les fonds de pension et les assureurs-vie investissent de nouveau dans une optique de LT. la chute des prix enrayée : la petite hausse des prix observée l’an dernier ne concerne que les immeubles neufs du « Triangle d’or » à Paris. Ailleurs, la baisse des prix d’achat et des loyers s’est ralentie en 1997, sans que la tendance ne s’inverse. la baisse des stocks se confirme : pour la 1ère fois depuis le début de la crise, le stock des bureaux en Ile de France est redescendu sous les 4 millions de m². Mais il était inférieur à 2 millions à la fin des années 80. Marché : tout le monde a enterré les années noires De nouveaux acteurs sont apparus, et si l’immobilier repart il le fait différemment que lors des 80’s. « Nous ne sommes pas seulement dans une nouvelle phase d’un marché cyclique, il s’agit d ‘une transformation profonde. » Bertrand de Feydeau, patron des investissements AXA. D’un côté, l’immobilier devient un produit financier, plus sophistiqué et plus liquide, réservé à une catégorie de grands investisseurs. De l’autre, il apparaît de plus en plus comme un marché d’opportunité pour les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires. Les marchands de biens sont les seuls acteurs qui n’ont pas réapparu aujourd’hui. C’est que, pour gagner sa vie en réalisant des opérations d’achat-vente d’immeubles, il faut être dans une période de hausse des prix. Or la reprise actuelle du marché de l’immobilier se confirme sans risque inflationniste. les investisseurs étrangers reviennent L’arrivée des investisseurs étrangers sur le marché français de la vente de bureaux a été massive. Ils ont raflé en 1997 60% des ventes dans l’immobilier d’entreprise, le total de leurs investissements est de l’ordre de 22 milliards de FF. Les investisseurs à LT ont succédé aux fonds vautours. Désormais ce sont des investisseurs internationaux qui imposent au marché les critères déjà en vigueur sur les marchés financiers. Le critère suprême est le TRI, ce même instrument de mesure que l’on retrouve dans le capital-risque. « On achète un immeuble comme une usine, en se posant la question du cash-flow . ». Paris est désormais un bon placement : les rendements à Londres sont tombés à 5%,voire 4,5%, alors qu’à Paris, même pour les meilleurs immeubles il reste à 6,5%. Tombé dans le grand bain de la mondialisation, le marché de l’immobilier est sujet aux mouvements massifs de capitaux. les promoteurs retrouvent de l’oxygène C’est le retour des opérations « en blanc »c’est à dire lancées et financées avant même de savoir si l’immeuble trouvera des locataires, opérations qui avaient pourtant disparu avec la crise. L’effet Périssol a également redonné le sourire aux promoteurs qui sont dans le logement . Entre 1990 et 1996, le CA des promoteurs s’est effondré de 58% passant de 180 à78 milliards de FF. Affaiblis, les promoteurs immobiliers produisent moins de logements et moins de bureaux. Ce qui bloque, en particulier, le renouvellement des quelques 8 millions de logements collectifs privés. Les mises en chantier de logements seraient actuellement inférieures d’au moins 40 000 unités aux besoins jugés nécessaires (estimations du Conseil économique et social). Le logement est un segment vital pour la promotion puisqu’il représente 76% de leur CA. Le retour à des prix de vente compatibles avec la solvabilité des acheteurs explique le regain d’activité. De plus, la baisse des taux d’intérêt a donné aux acquéreurs potentiels le sentiment qu’ils pouvaient emprunter plus, à revenu inchangé ( taux fixes pour des prêts habitat à 15 ans = 6ù aujourd’hui). Règles de financement plus sévères : le promoteur doit financer chaque projet à 20% sue ses fonds propres la pré-commercialisation ( financement par des acheteurs sur plan) doit atteindre 30% à 50%. Le prix et la rareté du foncier ne dépendent pas de la loi du marché, mais de règles d’urbanisme et de construction. Le « foncier », l’enjeu politique prime sur la valeur marchande. Aujourd’hui son prix se retrouve dans celui d’un immeuble à la hauteur de 20% du prix HT. « On est virtuellement en situation de pénurie » affirme Alain DININ, président du groupe Georges V. Cette tendance peut casser la reprise, les promoteurs étant victimes d’un effet de ciseaux. Il faut également noter que beaucoup de projets sont actuellement bloqués du fait que les aient été achetés par des collectivités locales (mairie par implantation de Zones d’Aménagement Concerté ), avant la crise qui aujourd’hui ne pourraient être revendus au même prix. Du fait de cette dépréciation qui coûte très cher à de nombreuses collectivités locales ( qui se sont fortement endettées fin des 80’s) on peut remarquer que 300 ZAC demeurent plus ou moins en friche, sur Paris et la petite couronne. les particuliers font des affaires Le marché de l’ancien semble insensible au gain spectaculaire sur le pouvoir d’achat des candidats à l’accession à la propriété engendré par la crise. Les transactions sont restées en 1997 à un niveau voisin de celui de 1996. Les petits propriétaires vendeurs sont aujourd’hui beaucoup moins défavorisés car le prix auquel un logement est effectivement vendu se rapproche progressivement du prix affiché par le vendeur. Il faudra cependant attendre quelques années avant que le marché ne soit complètement assaini et que cela se traduise par une réelle augmentation des prix. Aujourd’hui si on observe une augmentation des prix de l’ordre de 3 à 5% les promoteurs constatent tout simplement que les programmes ne se vendent plus. Les particuliers profitent aussi d’une nouvelle forme de vente : les ventes flash. C’est à dire que l’on propose pendant 2 ou 3 jours des apparts neufs à des tarifs promotionnels. Même si la 1ère conséquence est de créer artificiellement de la rareté, le but recherché est en fait une diminution des coûts de commercialisation en écoulant en 1 week-end les 2/3 d’un programme. les banques prêtent sans compter Les banquiers qui ont laissé au total 300 milliards de FF dans la crise de l’immobilier, en étaient sûrs : ils ne financeraient plus jamais de promotion en blanc, que ce soit dans le logement ou dans le bureau. Cependant , alléchées par des marges de 1,5ù sur le financement et la promotion, elles recommencent les mêmes erreurs. C’est 4 à 5 fois plus que celles du crédit classique aux entreprises et la compétition que se livrent les banquiers auprès des particuliers amène certains établissements à financer des acquéreurs qui n’ont pas d’apport personnel. La grande différence avec les pratiques bancaires des années folles est que la viabilité des opération financées ne dépend pas d’une hypothétique hausse des prix de vente. Le prêt immobilier est un produit d’appel, la pression que les banques anglo-saxonnes sont venues exercer dans l’Hexagone - en répercutant immédiatement les baisses de taux d’intérêt sur les taux offerts aux particuliers - a provoqué une relise à niveau des stratégies commerciales des banques classiques. Mais la guerre se déplace déjà des taux aux produits annexes. Cette révolution du crédit commercial est révélatrice d’une attitude plus générale de la profession : héritage des années de crise, il faut compter maintenant avec des acheteurs qui ont appris à faire jouer tous les ressorts de la concurrence. Fiscalité :un paradis artificiel nommé Périssol Intense campagne de lobbying menée par des professionnels de l’immobilier et ceux du BTP pour sauver l’amortissement Périssol. Menacé de disparaître à la fin de l’année, cet avantage fiscal réservé aux contribuables qui investissent dans un logement locatif neuf devrait finalement être prolongé jusqu’en juin 1999. Depuis son lancement effectif à la fin 1996, on lui doit une vente de logement neuf sur 2 (soit la quasi totalité des achats d’appartements neufs locatifs). la loi Périssol principe : déduction fiscale d’un maximum de 80% du prix d’achat d’un logement neuf à usage locatif pendant 9 ans. modalités : abattement de 10% pendant 4 ans dans la limite de 100 000 FF, puis 2% pendant 20 ans. coût pour l’État : 3 à 4 milliards de FF suivant l’estimation des ventes réalisées en 1997. On a pu comptabiliser en 1997, 35 000 ventes de logement Périssol. le rush de dernière minute pourrait faire grimper les prix Le premier écueil, la flambée des prix, semble avoir été évité pour l’instant. La raison principale est une intensification de la pression concurrentielle entre les vendeurs. Pourtant on commence à noter des revirements stratégiques conduisant certains promoteurs à relever leur grille de prix. Ceci s’explique par le fait que l’amortissement miracle se soit conjugué à la baisse des taux d’intérêt et au succès du prêt à taux zéro pour résorber les stocks de locaux. L’arrêt de la mesure risque une chute des volumes de transactions sur le neuf. A plus longue échéance, un effet boomerang guette aussi le marché, un peu à la manière de celui subi par les constructeurs automobiles après l’extinction de la « jupette ». Les studios et les 2 pièces ( 60% des ventes en Périssol) sont adaptés au budget des acheteurs et réputés plus faciles à louer. Et sont donc plus chers du m², dans 10 ans, on risque d’avoir beaucoup de reventes de petits logements et donc une baisse des prix. On ne peut pas exclure une perte de 4000 à 5 000 FF du m² par rapport au prix d’achat. C’est un peu comme pour la loi Pons dans les DOM - TOM, le bénéfice fiscal faisait oublier le risque considérable. Le handicap de l’immobilier neuf est surtout un taux de TVA de 20,9% contre un taux de 8% de droit de mutation pour l’ancien. Pour relancer l’immobilier sans créer de déséquilibres, c’est sans doute de ce coté-là qu’il faut chercher. Tendances :on ne spécule plus on veut du sur-mesure Le client ne parie plus sur la plus-value. Il achète en fonction d’un besoin et d’un budget déterminés. Si ça ne lui convient pas, il n’achète pas. Il ne fait l’impasse sur rien et il est à 10 000 francs près. Tout se discute : de la position des cloisons à la marque des robinets ou des interrupteurs. Les nouveaux acquéreurs posent aussi des conditions plus lourdes, car ils veulent plus de sécurité donc des programmes de 30 logements au maximum avec la télésurveillance et le concierge à l’entrée. Les français veulent vivre avec des gens qui leur ressemble et acceptent de moins en moins la diversité. L’ESSENTIEL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE PRINCIPAUX ACTEURS Bouygues Immobilier PDG :Patrice Bourrut-Lacouture CA prévisionnel 1997 : 3,7 MM Cette branche du puissant groupe français de BTP est n°1 du secteur de la promotion, sous la bannière de ses 2 marques France Construction Stim Bâtir L’activité est redevenue bénéficiaire depuis 1996, selon le groupe. GEORGE V PDG : Alain Dinin CA prévisionnel 1997 : 3,3 MM Au sein de la CGIS, qui a regroupé les activités immobilière de la Générale des Eaux et de LVMH, George V fédère une dizaine d’enseignes dédiées au logement. Effectif supérieur à 600 personnes. COGEDIM PDG : Henri Caro CA prévisionnel 1997 :1,8 MM Survivante de la grande époque, la COGEDIM reste la seule filiale de promotion immobilière du groupe Paribas, avec SINVIM. Ses effectifs sont passés de 468 à 164 personnes entre 1990 et aujourd’hui. Sur la même période son CA a été divisé par 3. MARIGNAN immobilier PDG : William Meeker CA prévisionnels 1997 :1,4 MM La filiale du groupe américain HIGHRIDGE PARTNERS regroupe les enseignes rachetées cette année au Crédit Foncier. Dotée de 300 millions de francs de fonds propres et d’une équipe de 160 salariés, elle ambitionne de devenir n°1 en France. KAUFMAN & BROAD France PDG : Guy Nafilyan CA prévisionnel 1997 : 1,4 MM Filiale d’un « builder »américain, installée en France depuis 1967, Kaufman & Broad France veut se développer et devenir un des tout premiers. En 1996 ils ont enregistrer un Résultat net après impôt de 15,3 millions de FF (sur un CA de 1 MM). CHIFFRES 78% des entreprises de promotion comptent moins de 10 salariés, mais elles n’emploient que 15% de l’effectif total de la profession. Même déséquilibre pour ma répartition du CA. 61 070 logements étaient disponibles à fin juin 1997, un stock faible selon les promoteurs. Au rythme actuel de commercialisation, l’écoulement prend environ 10 mois. 29% c’est la part des promoteurs dans la production des 273 800 logements livrés en 1996. Le secteur HLM pèse 20%, l’État, les collectivités locales et les administrations, 7%. 74 m² ainsi s’établit la capacité d’achat moyenne des ménages en logements collectifs neufs, calculée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière pour 1994. En 1990, la moyenne n’était que de 59m². la baisse des prix et des taux d’intérêt explique cette évolution. Renseignements tirés des dossiers : les Enjeux Décembre 1997 l’Expansion n°571 ( du 16 au 30 avril 1998) Le marché Immobilier Produits Part Immobilier 54,9% Actions 11,6% Obligations 13,3% Autres 20,2% 109664537846000 Une nouvelle donne : Internet Il y a deux ans, le premier salon de l’Internet consacré à l’immobilier s’est tenu à San Francisco. En effet, 2 millions d’utilisateurs interrogeaient le site homes.com pour décider d’une opération immobilière, on comptait également 5,3 millions d’annonces sur le site allapartments.com… Des techniques assez élaborées se sont développées : Le mapping : visualisation sur cartes avec localisation précise du bien Visites virtuelles avec photo panoramique « immersives » (360° numérisées) Navigations accompagnées dans les sites Automatisation du suivi Avantages d’Internet Présélection chez soi et informations gratuites, déjà 10% des ventes par Internet pour le groupe Cendant (Century 21 est le numéro 1 mondial) Autres services proposés : l’assurances, crédit plus faibles, déménagement… Méga listes d’offre pour un coût faible (300 à 700 F par mois) Quelques sites http://www Owners.com (paritculier à particulier) Realtors.com qui cible les désirs des candidats Homes.com Quelques sites français Pour une information générale : http://www.paris.notaires.fr http://www.FNAIM.fr Pour des petites annonces : http://www.immo-by-tel.com http://www.immobilier-notaires.presse.fr http://www.maisons-France.presse.fr Du foncier à l’immobilier Marché foncier et marché immobilier Quel lien existe-t-il entre la hausse du prix du terrain et la hausse du prix de l’immobilier ? Sur un marché libre, le marché foncier est subordonné au marché immobilier : le valeur du sol dépend de ce que l’on peut en faire (champ ou terrain constructible, habitations ou bureaux…). C’est l’intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérégule le marché. Au Pays Bas, la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans). Le marché n’existe que par l’immobilier. Le marché foncier est indissociable du marché immobilier qui détermine en fait le prix du terrain. Le sol n’a pas de valeur propre. C’est l’espérance de revenu immobilier qui le valorise. Segmentation du marché immobilier locatif et accession résidentiel et non résidentiel neuf et anciens Les arbitrages entre ces sous-marchés déterminent un marché global. Les marchés immobiliers Le concept de marché Lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante pour que le même produit ou service commande le même prix ou qu’on tend vers l’égalité. Le marché immobilier existe car il y a une grande liberté de communication : multitude d’annonces et d’intermédiaires. Mais cette information est souvent très dispersée, ce qui entraîne une perte de temps. Le coût de l’information est donc beaucoup plus élevé que sur le marché financier. Ce marché est peu efficient. Deux appartements neufs dans deux immeubles voisins tendent souvent vers le même prix, mais apparente viscosité. Ce marché est-il très efficient ? Non, Le marché immobilier est encore très imparfait. Trop de sources à consulter et prix souvent très confidentiels. Coût élevé de l’information. Conséquence : prudence des zinzins et décote des foncières. Les caractéristiques du marché Il existe un marché primaire et un marché secondaire. Cycle de production très long : il faut au moins un an pour construire un immeuble, donc on fixe un prix avant qu’il soit proposé (attention aux mauvaises anticipations). Valeur unitaire élevée : Financement + Délai, l’influence des taux sur ce marché est très importante. Internationalisation : 20% des châteaux bordelais appartenaient à des Japonais avant la crise asiatique. Cette internationalisation du marchés s’explique par la libéralisation des marchés, la déréglementation bancaire, la brutale hausse des taux japonais en 1990 conjuguée à la baisse de 40% de l’indice Nikkei et le retrait des investissements. Cause principale de la crise immobilière de 1992 à 1995 en France : la crise immobilière française est née au Japon. A l’origine, les taux d’intérêt au Japon ont très fortement baissé, ce qui a provoqué une augmentation de la valeur des biens immobiliers et une baisse du ratio d’endettement. Les Japonais empruntaient pour investir notamment à l’étranger. Ils investissement d’abord aux Etats-Unis dans divers secteurs, mais surtout dans l’immobilier. Ensuite ils arrivent en Europe, d’abord en Angleterre puis en France et investissent dans des constructions importantes en Europe, mais les taux d’intérêt japonais remontent ainsi les Japonais se retirent et provoquent une crise en Europe. L’offre et la demande Offre Demande Facteurs exogènes Volume des investissements étrangers Rendement des placements Facteurs endogènes Terrain, production, actions politiques Démographie, revenus, taux, loyers, actions politiques L’offre est fonction des constructions disponibles ou potentielles. La demande varie en fonction de considérations sociales, économiques et politiques. Composantes de l’offre : Composantes de la demande : Démographie, mais ce n’est pas systématique Taux d’occupation des logements Evolution des revenus et des taux Aides au logement Taxes Statut social (besoin de reconnaissance, de confort, d’espace…) Les sous-marchés immobiliers L’ancien et le neuf La construction neuve doit résulter de la démographie ou de l’obsolescence ou de la dégénérescence des bâtiments. Mais étant donné qu’il y a un stock existant, la capacité d’accueil est modulable. Le marché du neuf varie selon les besoins. Le locatif et l’acquisition Arbitrage entre les deux marchés : si la location devient plus intéressante que l’acquisition, les propriétaires ont tendance à revendre leurs biens et à louer, ce qui entraîne une augmentation des loyers. Importance du bail et du taux de vacance un local se cède plus aisément lorsqu’il est vide (fin du bail) le taux de vacance des immeubles est donc un facteur important d’équilibre plus il est faible, plus les loyers s’élèvent. Le résidentiel et le non résidentiel Les immeubles à usage d’habitation, de bureaux ou de commerce sont des produits très différenciés, cependant les crises dans l’un ou l’autre secteur peuvent se traduire par des transferts. Instauré dans les années 1960 puis supprimé en 1985, l’agrément a été partiellement rétabli en 1990 (2 m² de logement pour 1 m² de bureaux). Equilibre de marché : Le paradigme de l’immobilier A une classe de loyers correspond une classe de prix. En fonction de ce prix, les promoteurs sont plus ou moins intéressés. Plus les prix augmentent et plus les promoteurs ont intérêt à mettre des biens neufs sur le marché et donc à construire. Cela peut contribuer à une augmentation du stock en cours si dans le même temps il n’y a pas de destructions d’immeubles et donc les loyers baissent(?). Les loyers ne peuvent pas connaître une évolution immédiate, ils réagissent sur des périodes plus longues. Le risque de l’immobilier en Bourse Titrisation : actifs financiers ou immobiliers changés en titres Deux formes : Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), mais il n’existe pas de marché organisé pour les SCPI et Sociétés Immobilières Cotées (SIC) Programme : L’immobilier en bourse La rentabilité des sociétés immobilières Le risque des sociétés immobilières Leurs performances L’immobilier en bourse Les sociétés foncières Les sociétés foncières sont nées à la fin du 19ème siècle, elles ont le statut de sociétés commerciales. Classification : foncières dominante ’logements’ (La Fourmi, Foncière, Lyonnaise) foncières dominante ‘commerciale’ (Immeuble de France, Immob. Martin) Foncières holding (CFI, Exor, Louvre) Les ex-SII : le logement Origine : loi du 15 mars 1963 (investissements en logements) Statuts dérogatoires : pas d’impôt sur les sociétés si ces sociétés distribuent 85% du bénéfice. Principales sociétés : SEFIMEG, SIMCO, U.I.F. Les ex-SICOMI : le commercial Origine : Ordonnance du 28 septembre 1967 (breaux, commerces, industrie) Statuts dérogatoires : pas d’impôt sur les sociétés si 85% du bénéfice est distribué Sicomi classiques et Sicomi locatives Principales sociétés : Bail Invest, Interbail, Klépierre, Sophia-bail, UIS, Unibail Les ‘divers’ : promoteurs, parkings Les données de l’étude : 76 sociétés Cours journaliers entre janvier 1977 et juin 1991 Prise en compte des dividendes et des modifications de structure Construction d’indices par groupe suivant corrélations inter-sociétés Classification adoptée Numéro Intitulé Capitalisation boursière I II Foncières holding Sicomi 23.309.256.000 36. III Foncières logement 13. IV SII 27. V Divers 5. Résultats globaux les rentabilités : résultats contrastés suivant les époques avec Obligations < R < Marché Le risque : il existe deux sortes de risques, le risque sous-jacent pur qui correspond au risque des obligations et le risque sous-jacent impur qui correspond au risque du marché Les performances : elles sont souvent équivalentes sur 15 ans La rentabilité des sociétés immobilières (Tableau 8 page 39) Rentabilité = Rendement +/- Value Rentabilité = R1 – [(P1 – P0) + D1 ]/ P0 Le Bêta permet de mesurer le risque. A partir des différents bêta, on peut calculer le bêta du portefeuille. Ce bêta va définir la rentabilité qui est associé au risque. Le marché immobilier se trouve-t-il au-dessus de la droite de marché ? Mesure de performance : le coefficient de Sharpe Ce coefficient s’utilise à partir de rentabilités mensuelles et de la volatilité sur les 12 mois précédents. Le ratio de Sharpe donne : Si = (Ri – Rf)/i (exo vieux)