Le marche Immobilier.docx

Le marché Immobilier Produits Part Immobilier 54,9% Actions 11,6% Obligations 13,3% Autres 20,2% 109664537846000 Une nouvelle donne : Internet Il y a deux ans, le premier salon de l’Internet consacré à l’immobilier s’est tenu à San Francisco. En effet, 2 millions d’utilisateurs interrogeaient le site homes.com pour décider d’une opération immobilière, on comptait également 5,3 millions d’annonces sur le site allapartments.com… Des techniques assez élaborées se sont développées : Le mapping : visualisation sur cartes avec localisation précise du bien Visites virtuelles avec photo panoramique « immersives » (360° numérisées) Navigations accompagnées dans les sites Automatisation du suivi Avantages d’Internet Présélection chez soi et informations gratuites, déjà 10% des ventes par Internet pour le groupe Cendant (Century 21 est le numéro 1 mondial) Autres services proposés : l’assurances, crédit plus faibles, déménagement… Méga listes d’offre pour un coût faible (300 à 700 F par mois) Quelques sites http://www Owners.com (paritculier à particulier) Realtors.com qui cible les désirs des candidats Homes.com Quelques sites français Pour une information générale : http://www.paris.notaires.fr http://www.FNAIM.fr Pour des petites annonces : http://www.immo-by-tel.com http://www.immobilier-notaires.presse.fr http://www.maisons-France.presse.fr Du foncier à l’immobilier Marché foncier et marché immobilier Quel lien existe-t-il entre la hausse du prix du terrain et la hausse du prix de l’immobilier ? Sur un marché libre, le marché foncier est subordonné au marché immobilier : le valeur du sol dépend de ce que l’on peut en faire (champ ou terrain constructible, habitations ou bureaux…). C’est l’intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérégule le marché. Au Pays Bas, la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans). Le marché n’existe que par l’immobilier. Le marché foncier est indissociable du marché immobilier qui détermine en fait le prix du terrain. Le sol n’a pas de valeur propre. C’est l’espérance de revenu immobilier qui le valorise. Segmentation du marché immobilier locatif et accession résidentiel et non résidentiel neuf et anciens Les arbitrages entre ces sous-marchés déterminent un marché global. Les marchés immobiliers Le concept de marché Lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante pour que le même produit ou service commande le même prix ou qu’on tend vers l’égalité. Le marché immobilier existe car il y a une grande liberté de communication : multitude d’annonces et d’intermédiaires. Mais cette information est souvent très dispersée, ce qui entraîne une perte de temps. Le coût de l’information est donc beaucoup plus élevé que sur le marché financier. Ce marché est peu efficient. Deux appartements neufs dans deux immeubles voisins tendent souvent vers le même prix, mais apparente viscosité. Ce marché est-il très efficient ? Non, Le marché immobilier est encore très imparfait. Trop de sources à consulter et prix souvent très confidentiels. Coût élevé de l’information. Conséquence : prudence des zinzins et décote des foncières. Les caractéristiques du marché Il existe un marché primaire et un marché secondaire. Cycle de production très long : il faut au moins un an pour construire un immeuble, donc on fixe un prix avant qu’il soit proposé (attention aux mauvaises anticipations). Valeur unitaire élevée : Financement + Délai, l’influence des taux sur ce marché est très importante. Internationalisation : 20% des châteaux bordelais appartenaient à des Japonais avant la crise asiatique. Cette internationalisation du marchés s’explique par la libéralisation des marchés, la déréglementation bancaire, la brutale hausse des taux japonais en 1990 conjuguée à la baisse de 40% de l’indice Nikkei et le retrait des investissements. Cause principale de la crise immobilière de 1992 à 1995 en France : la crise immobilière française est née au Japon. A l’origine, les taux d’intérêt au Japon ont très fortement baissé, ce qui a provoqué une augmentation de la valeur des biens immobiliers et une baisse du ratio d’endettement. Les Japonais empruntaient pour investir notamment à l’étranger. Ils investissement d’abord aux Etats-Unis dans divers secteurs, mais surtout dans l’immobilier. Ensuite ils arrivent en Europe, d’abord en Angleterre puis en France et investissent dans des constructions importantes en Europe, mais les taux d’intérêt japonais remontent ainsi les Japonais se retirent et provoquent une crise en Europe. L’offre et la demande Offre Demande Facteurs exogènes Volume des investissements étrangers Rendement des placements Facteurs endogènes Terrain, production, actions politiques Démographie, revenus, taux, loyers, actions politiques L’offre est fonction des constructions disponibles ou potentielles. La demande varie en fonction de considérations sociales, économiques et politiques. Composantes de l’offre : Composantes de la demande : Démographie, mais ce n’est pas systématique Taux d’occupation des logements Evolution des revenus et des taux Aides au logement Taxes Statut social (besoin de reconnaissance, de confort, d’espace…) Les sous-marchés immobiliers L’ancien et le neuf La construction neuve doit résulter de la démographie ou de l’obsolescence ou de la dégénérescence des bâtiments. Mais étant donné qu’il y a un stock existant, la capacité d’accueil est modulable. Le marché du neuf varie selon les besoins. Le locatif et l’acquisition Arbitrage entre les deux marchés : si la location devient plus intéressante que l’acquisition, les propriétaires ont tendance à revendre leurs biens et à louer, ce qui entraîne une augmentation des loyers. Importance du bail et du taux de vacance un local se cède plus aisément lorsqu’il est vide (fin du bail) le taux de vacance des immeubles est donc un facteur important d’équilibre plus il est faible, plus les loyers s’élèvent. Le résidentiel et le non résidentiel Les immeubles à usage d’habitation, de bureaux ou de commerce sont des produits très différenciés, cependant les crises dans l’un ou l’autre secteur peuvent se traduire par des transferts. Instauré dans les années 1960 puis supprimé en 1985, l’agrément a été partiellement rétabli en 1990 (2 m² de logement pour 1 m² de bureaux). Equilibre de marché : Le paradigme de l’immobilier A une classe de loyers correspond une classe de prix. En fonction de ce prix, les promoteurs sont plus ou moins intéressés. Plus les prix augmentent et plus les promoteurs ont intérêt à mettre des biens neufs sur le marché et donc à construire. Cela peut contribuer à une augmentation du stock en cours si dans le même temps il n’y a pas de destructions d’immeubles et donc les loyers baissent(?). Les loyers ne peuvent pas connaître une évolution immédiate, ils réagissent sur des périodes plus longues. Le risque de l’immobilier en Bourse Titrisation : actifs financiers ou immobiliers changés en titres Deux formes : Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), mais il n’existe pas de marché organisé pour les SCPI et Sociétés Immobilières Cotées (SIC) Programme : L’immobilier en bourse La rentabilité des sociétés immobilières Le risque des sociétés immobilières Leurs performances L’immobilier en bourse Les sociétés foncières Les sociétés foncières sont nées à la fin du 19ème siècle, elles ont le statut de sociétés commerciales. Classification : foncières dominante ’logements’ (La Fourmi, Foncière, Lyonnaise) foncières dominante ‘commerciale’ (Immeuble de France, Immob. Martin) Foncières holding (CFI, Exor, Louvre) Les ex-SII : le logement Origine : loi du 15 mars 1963 (investissements en logements) Statuts dérogatoires : pas d’impôt sur les sociétés si ces sociétés distribuent 85% du bénéfice. Principales sociétés : SEFIMEG, SIMCO, U.I.F. Les ex-SICOMI : le commercial Origine : Ordonnance du 28 septembre 1967 (breaux, commerces, industrie) Statuts dérogatoires : pas d’impôt sur les sociétés si 85% du bénéfice est distribué Sicomi classiques et Sicomi locatives Principales sociétés : Bail Invest, Interbail, Klépierre, Sophia-bail, UIS, Unibail Les ‘divers’ : promoteurs, parkings Les données de l’étude : 76 sociétés Cours journaliers entre janvier 1977 et juin 1991 Prise en compte des dividendes et des modifications de structure Construction d’indices par groupe suivant corrélations inter-sociétés Classification adoptée Numéro Intitulé Capitalisation boursière I II Foncières holding Sicomi 23.309.256.000 36. III Foncières logement 13. IV SII 27. V Divers 5. Résultats globaux les rentabilités : résultats contrastés suivant les époques avec Obligations < R < Marché Le risque : il existe deux sortes de risques, le risque sous-jacent pur qui correspond au risque des obligations et le risque sous-jacent impur qui correspond au risque du marché Les performances : elles sont souvent équivalentes sur 15 ans La rentabilité des sociétés immobilières (Tableau 8 page 39) Rentabilité = Rendement +/- Value Rentabilité = R1 – [(P1 – P0) + D1 ]/ P0 Le Bêta permet de mesurer le risque. A partir des différents bêta, on peut calculer le bêta du portefeuille. Ce bêta va définir la rentabilité qui est associé au risque. Le marché immobilier se trouve-t-il au-dessus de la droite de marché ? Mesure de performance : le coefficient de Sharpe Ce coefficient s’utilise à partir de rentabilités mensuelles et de la volatilité sur les 12 mois précédents. Le ratio de Sharpe donne : Si = (Ri – Rf)/i