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TITRISATION DE L’IMMOBILIER
La titrisation = actifs (financiers ou immobiliers) changés en titres.
On échange donc du papier et non plus le bien sous-jacent, même s’il l’on garde la possibilité de le convertir en la matière première de l’échange ( immeuble, vin, cacao…).
En 20 ans, le patrimoine des français a été multiplié par 5. Développement croissant de l'actif financier.
Patrimoine des ménages en l’an 2000 :
1999 : 29 055 Mdf( +7,9%)
2000 : 30 786 Mdf (+6%)
54% de logement et terrains (16 000Mdf)
46% d’actifs financiers
30% obligs
20 % actions
immobilier = 600 000 transactions / an en France en 2000.
Faut-il investir dans l’immobilier ?
Est-ce plus intéressant que les obligations ?
Performance des sociétés immobilières
la couverture du risque
Introduction
La titrisation = actifs (financiers ou immobiliers) changés en titres.
Deux formes :
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et
Sociétés Immobilières Cotées (SIC) à la bourse de Paris
La SCPI :
Collecte épargne parts
Achète des immeubles
Loue les immeubles bénéfice
Indicateur = rendement = loyer / actifs
Responsabilité des associés indéfinies et solidaires
Représente une 100 milliards F
Valeur de la part calculée par le gérant
SIC :
Les titres font l’objet d’une cotation que l’on peut échanger comme on veut
= SA
L’immobilier en bourse
Les sociétés foncières
Origine : Nées à la fin du 19e siècle,
Statut : sociétés commerciales.
Foncières = très vagues.
Classification :
foncières à dominante « logements » (La fourmi, Foncière Lyonnaise)
foncières à dominante commerciale (Immeuble de France, immob. Martin)
foncières holding (CFI, Exor, Louvre)
L’une des premières société foncière en France = McDO !
Objet d’une foncière = avoir des immeubles et recevoir des loyers investir dans la « pierre »
« La pierre conserve le capital » :
Un immeuble qui vaut 100 en 1914 vaut en 2000, en francs constant, vaut à peu prés 100.
Attention : en 1948 par exemple = 10 !!
Les ex-SII (Sociétés Immobilières d’Investissement) : le logement
Origine : loi du 15/03/63 (investissements en logements) recherche de relance de l’investissement immobilier
Statuts dérogatoires :
pas d’IS si distribution de 85% du bénéfice,
dividendes distribués non-imposables.
Obligations : avoir 75% des investissements en logements, et non pas 100%, pour permettre d’avoir un fonds de commerce dans l’immeuble
Tous les avantages ont disparus.
Principales sociétés : SEFIMEG, SIMCO, UIF
Les ex-SICOMI : le commercial
Origine : Ordonnance du 28/09/67 (bureaux, commerces, industrie) basée sur l’idée du leasing
Statuts dérogatoires :
pas d’IS si distribution de 85% du bénéfice.
Sicomi classiques :
Développent uniquement l’activité de crédit-bail immobilier : achète un immeble et le loue sur 15 ans, puis à terme option d’achat
Vit du remboursement des emprunts
et Sicomi locatives :
Achète des locaux de commerce pour les louer
Vit du revenus des immeubles
Les avantages fiscaux ont disparus en 1991 sauf pour celles dont les contrats ne sont pas à terme donc 1991 + 15 = 2006 fin
Principales sociétés : Bail Invest., Interbail, Klépierre, Sophia-bail, UIS, Unibal…
Les divers : promoteurs, parkings …
La rentabilité des sociétés immobilières
Les données de l’étude :
Etude sur 76 sociétés,
S’intéressant aux cours journaliers entre 01/77 et 06/91.
Prise en compte des dividendes et des modifications de structure.
Construction d’indices par groupe suivant corrélations inter-sociétés :
On a retenu les sociétés qui avaient les plus fortes corrélations entres elles.
5 groupes retenus :
Foncières holding 23.3 M. de capitalisation
SICOMI 30.0 M. de capitalisation
Foncières logements 13.4 M. de capitalisation
SII 27.0 M. de capitalisation
Divers 04.0 M. de capitalisation
2 types d’indices :
de prix : (comme le CAC)
I2 = (P2 – P1) / P1
Donc, In / I0 = (1+g1)+ (1+g2)+ (1+g3)+…. (1+gn)
avec gn = taux de croissance
de performances :
?P + D D = Dividende
= (P2 – P1 + D2) / P1 P = Prix du sous jacent, de l’action
Résultats globaux :
Les rentabilités : résultats contrastés suivant les époques, avec :
Obligation < Rentabilité < marché
Le risque :
sous-jacent pur risque des obligations
sous-jacent impur (oblig+ immos…) risque de marché
Les performances : très souvent équivalentes sur 15 ans.
La rentabilité des sociétés immobilières :
Rentabilité = value + rendement
R1– ((P1-P0)+D1)
P0
Le risque
Mesure du risque : le bêta
Quand bêta = 1 risque de marché
Quand bêta<1 risque des obligations
Les sociétés de holding ont un bêta proche de 1 :
L’immobilier lorsqu’il mélanger à d’autres produits financiers se comporte comme le marché
Les sociétés d’immobilier plus pur (SICOMI, SII) :
La chute des taux entraîne la chute du bêta de l’immobilier « pur » alors que les foncières restent autour de 1 risque de marché
Les Sicomi qui ont une activité de crédit bail importante apparaissent moins volatiles en périodes de baisses de taux.
Foncières logement = environ 0,7
La performance
Mesure : le coefficient de Sharpe :
A partir des rentabilités mensuelles
Volatilité sur les 12 mois précédents
Le ratio de Sharpe : Si = (Ri – Rf) Ri = Rdt du Pr et Rf = Tx sans risque
t
Quand ratio > 1 Prime de risque > Volatilité donc au risque
= étude Rentabilité / Risque :
Classement des meilleurs ratio de Sharpe :
Dépend de la période d’observation évolue sans cesse.
