Droit fiscal Immobilier

Master Droit notarial Droit fiscal de l immobilier Semestre Droit fiscal de l'immobilier Bibliographie Fiscalit immobili re Litec A l'examen crit de h petits cas pratiques CGI interdit mais articles communiqu s en annexe Partie Les droits d'enregistrement I- Le champ d'application La r glementation g n rale On peut rencontrer types de formalit s la formalit de l'enregistrement accomplir l'enregistrement au sens propre du terme de l'acte la formalit de publicit fonci re concerne les immeubles il s'agit de la publication au fichier immobilier des droits de mutations la formalit fusionn e formalit unique qui recouvre la fois la formalit de l'enregistrement et la formalit de publicit fonci re A- Formalit de l'enregistrement Concerne aussi bien les actes que les mutations il existe des mutations qui ne sont pas n cessairement constat es par un acte Actes et mutations obligatoirement soumis la formalit de l'enregistrement Ils sont nonc s dans le CGI articles Il y a grandes cat gories distinguer - actes assujettis en raison de la qualit de leur auteur Cela concerne notamment les actes accomplis par un notaire par un huissier de justice les proc s verbaux accomplis par un officier minist riel certains actes accomplis par une autorit administrative comme vente aux ench res de biens meubles les d cisions judiciaires sous r serve qu'elles ouvrent droit un droit de mutation au taux proportionnel il existe un droit fixe qui est per u de la m me mani re quelque soit la valeur de l'immeuble galement un droit proportionnel qui est un pourcentage toujours le m me quelque soit la valeur du bien ou encore un droit progressif qu'on retrouve notamment dans les donations mais jamais dans les ventes d'immeubles c'est un droit qui sera diff rent selon la tranche de valeur dans laquelle le bien se trouve Ainsi une d cision judiciaire qui constate une vente va op rer la mutation il faudra donc l'enregistrer - actes assujettis en raison de la nature des conventions qu'ils constatent Ce qui importe est l'objet de l'acte Cela concerne les actes qui vont constater une mutation une transmission de biens immobiliers de fonds de commerce de client le la cession d'un droit au bail ou encore la cession d'une promesse de bail Cela concerne aussi les mutations de jouissance vie les actes qui ont trait aux soci t s les actes qui ont trait des partages de biens immobiliers ou de droits immobiliers les attestations immobili res actes dress s par un notaire pour constater le transfert d'un bien immobilier notamment en cas de d c s les promesses sous seing priv de vente d'immeuble accept es ainsi que les actes qui r v lent une donation aupr s de l'administration fiscale dons manuels - actes assujettis en raison de la nature de l'op ration juridique qu'ils constatent ou en raison de la profession ou de l'activit d'une des parties En pratique il s'agit surtout des professions li es l'activit de marchand de biens tous les actes accomplis par le marchand de bien exigent un enregistrement dans les jours On retrouve dans cette cat gorie galement les promesses unilat rales m me non accept es faites par un marchand de bien Les m mes obligations p sent sur l'activit de lotisseur En cas de mutation non constat e par un acte l'enregistrement doit avoir lieu d s lors que la mutation entre dans le cadre des cat gories pr cit es Actes volontairement soumis au droit d'enregistrement Tous les actes n'entrant pas dans les cat gories pr cit es ne sont donc pas obligatoirement soumis la formalit d'enregistrement Pour autant on peut les enregistrer volontairement Cependant les actes en question ne doivent pas tre soumis la publicit fonci re soit en tant que formalit autonome soit en tant que formalit fusionn e sinon ils se trouvent automatiquement soumis enregistrement C'est un droit fixe qui est per u Actes dispens s d'enregistrement Il faut distinguer deux cat gories La dispense d'enregistrement n'est pas une exclusion il est toujours possible de les enregistrer - dispense de la formalit et des droits d'enregistrement Ces actes sont list s aux articles du CGI Ils peuvent toujours tre volontairement soumis la formalit d'enregistrement Exemple d'actes actes caract re conomique tels que certains registres et livres certains livrets de caisse d' pargne certains warrants actes relatifs l' tat des personnes tels que les actes de notori t destin s suppl er des actes d' tat civil qui auraient disparu actes li s la propri t priv e mais pour lesquels il y a eu des dommages par l'ex cution de travaux publics proc s verbaux significations jugements certains actes d'huissier articles et annexe III du CGI - dispense uniquement de la formalit On retrouve dans cette cat gorie certains actes notari s qui donnent ouverture un droit fixe d'enregistrement et qui rentrent dans l'une des cat gories vis es par l'article de l'annexe IV du CGI actes concernant l' tat des personnes et leur r gime matrimonial l'exclusion des contrats de mariage et des donations entre vifs baux de biens meubles autres que des fonds de commerce et tous les actes visant modifier de tels baux procurations substitutions de pouvoir et tous les actes relatifs aux obligations privil ges et hypoth ques inventaires et certificats de propri t autres que ceux qui sont dress s en vue du r glement d'une succession actes relatifs au r glement d'une succession l'exception de ceux qui font tat d'un actif successoral ou qui modifient la d volution actes de d p t de documents ou de pi ces d j enregistr s ou dispens s de la formalit r glements de copropri t les tats descriptifs de division et les modificatifs qui y sont aff rents lorsqu'ils sont exclus de la formalit fusionn e Certains actes notari s sont quant eux dispens s sur option C'est le cas des certificats de propri t les inventaires apr s d c s les testaments olographes ou authentiques les donations entre poux La dispense est subordonn e la condition que l'acte soit d pos l'appui du versement sur tat on diff re l'encaissement des droits mais ils doivent tre vers s Actes enregistrer gratuitement Ce sont les actes pour lesquels il faut accomplir la formalit d'enregistrement mais aucun droit ne sera per u Par exemple actes r alis s par les collectivit s publiques ou par des organismes publics notamment article du CGI acquisitions de terrains b tir par l' tat ou un tablissement public ou un organisme public Actes enregistrer en d bet Actes peu courants Le m canisme ressemble celui du paiement sur tat On proc de l'enregistrement de l'acte mais le recouvrement des droits par le Tr sor s'effectuera ult rieurement Concernant le paiement sur tat il appartient celui qui per oit les droits d'aller les payer le notaire en g n ral tandis que pour le d bet on attend que le Tr sor vienne les r clamer On retrouve en g n ral notamment des d cisions de justice On enregistre la d cision qui va constater une mutation par exemple mais si jamais un appel est en cours on ne peut pas exiger les droits imm diatement L'ex cution de la formalit de l'enregistrement Les receveurs des imp ts sont tenus de d f rer toute r quisition d'enregistrement Cela signifie que d s lors qu'on va enregistrer un acte quand bien m me l'acte serait-il irr gulier il doit tre enregistr sauf cas de refus ou rejet cas limitativement num r s par la loi La formalit d'enregistrement doit tre accomplie aussit t que les droits exigibles ont t vers s au receveur des imp ts on ne peut pas diff rer l'enregistrement Les receveurs ne peuvent pas suspendre ou arr ter l'ex cution de la formalit en retenant un acte La formalit ne peut tre effectu e qu'une seule fois pour le m me acte Les droits sont per us pour un seul original de l'acte la mention d'enregistrement figurera sur les autres originaux sans qu'il soit besoin de refaire la formalit La formalit d'enregistrement est indivisible on ne peut pas proc der un enregistrement partiel Notamment pour un acte contenant plusieurs dispositions diff rentes la formalit doit tre r alis e pour l'acte dans son ensemble Le bureau comp tent pour ex cuter la formalit doit tre respect Si la formalit est r alis e par le mauvais bureau l'enregistrement est inop rant Il faut donc obtenir remboursement des droits vers s or le d lai est court le d lai de restitution pour la demande de remboursement des droits est de ans tandis que le d lai de contr le du fisc est de ans donc si le contr le a lieu apr s ans il faudra payer les droits au bureau comp tent sans pouvoir r cup rer les droits vers s au mauvais bureau L'enregistrement des actes s'effectue sur la base d'une comp tence territoriale Le lieu d pend de la nature des parties de la nature de la convention ou encore de la nature de l'acte Pour les actes notari s l'enregistrement se fera automatiquement et imp rativement au lieu de la recette des imp ts du ressort du domicile du notaire Pour les actes sous seing priv s'il contient un transfert de propri t alors la recette comp tente est celle du lieu de situation de l'immeuble sinon l'acte peut tre enregistr la recette du domicile de l'une des parties sous r serve qu'il n'y ait pas de publicit fonci re sinon c'est la conservation des hypoth ques qui est comp tente Pour les testaments r alis s dans un pays tranger le probl me est plus complexe Si le bien est situ en France ainsi que le domicile du testateur on enregistre la recette du lieu de domicile du testateur Sinon on enregistre la recette du dernier domicile connu en France Dans le cas d'une mutation qui n'est pas constat e par un acte si elle porte sur un immeuble un fonds de commerce une client le un droit au bail ou une promesse de bail alors c'est le lieu de situation du bien qui compte Si l'op ration concerne une soci t ce sera le lieu du si ge social de la soci t Si l'op ration porte sur une cession de parts sociales c'est le domicile de l'une des parties contractantes Le respect de la recette des imp ts comp tente est tr s importante si on veut viter de payer deux fois des droits D lai pour ex cuter la formalit il est fix par la loi Il est imp ratif ni les parties ni le r dacteur de l'acte ni m me le receveur ne peuvent d roger ce d lai En mati re de droits d'enregistrement le point de d part du d lai est le lendemain de la conclusion de l'acte Si le dernier jour du d lai tombe un jour f ri le d lai est prorog jusqu'au premier jour ouvrable suivant Pour les actes obligatoirement soumis la formalit le d lai de principe est d'un mois art du CGI Cependant il existe des exceptions les actes r alis s par des marchands de bien ou des lotisseurs le d lai est alors de jours les testaments et donations ventuels entre poux le d lai est alors de mois En pr sence d'une mutation verbale sans acte lorsqu'il y a transfert de propri t ou de jouissance c'est l'entr e en jouissance par la personne qui est le point de d part du d lai d'un mois lorsqu'il s'agit de la r alisation d'une op ration concernant une soci t on s'attache la mat rialit de l'op ration la date effective de r alisation Pour les r v lations d'op ration l'administration dons manuels r v l s au fisc par exemple le point de d part de l'enregistrement est la r v lation L'article du CGI nonce le principe selon lequel la formalit de l'enregistrement est donn e sur les minutes brevets ou originaux des actes qui y sont soumis la minute est l'acte original r dig par le notaire elle est destin e rester chez le r dacteur un acte en brevet est un acte dont l'original est destin l'une des parties L'article du CGI nonce les documents d poser pour les actes notari s L'article du CGI pr cise l'ensemble des documents d poser en pr sence d'un acte sous seing priv Le receveur peut refuser ou rejeter une formalit d'enregistrement dans des cas limitativement nonc s par la loi actes obligatoirement soumis la formalit fusionn e certains actes irr guliers au regard de la r glementation domaniale ou de la r glementation applicable la publicit fonci re certains actes express ment list s par la r glementation fiscale Hypoth se classique le non paiement des droits entra ne le refus d'enregistrement sauf dispense ou enregistrement gratuit ou encore le fait de s'adresser un bureau incomp tent en la mati re si le receveur s'en rend compte ou aussi quand la mention de sinc rit manque ou quand on ne pr sente qu'un seul exemplaire de l'acte lorsque plusieurs sont demand s Les effets de la formalit d'enregistrement L'int r t de la formalit d'enregistrement est de conf rer une date certaine l'acte en question En proc dant l'enregistrement on rend opposable aux tiers la date de l'acte Cela est utile par exemple en cas de contr le du fisc cela permet d'opposer la prescription au fisc B- Formalit fusionn e La formalit fusionn e est l'accomplissement de deux formalit s en une seule on accomplit la formalit de l'enregistrement et la formalit de publicit fonci re en m me temps dans un m me lieu On l'appelle galement formalit unique Elle est accomplie toujours la conservation des hypoth ques car elle va concerner des biens immobiliers La formalit fusionn e ne pourra s'appliquer qu' des actes et non des mutations verbales Champ d'application Actes soumis obligatoirement la formalit fusionn e actes la fois obligatoirement soumis la formalit d'enregistrement et obligatoirement soumis la publicit fonci re Pour pouvoir accomplir cette formalit fusionn e il faudra imp rativement un acte notari sinon elle sera refus e Par ailleurs il est d fendu aux receveurs des imp ts de recevoir un acte qui est soumis la formalit fusionn e Cela concerne tous les actes m me assortis d'une condition suspensive qui portent ou qui constatent la transmission titre on reux entre vifs de droits r els immobiliers autres que les privil ges et les hypoth ques propri t usufruit nu-propri t servitude Cela concerne galement les actes entre vifs dress s pour constater des clauses d'inali nabilit temporaire et toute autre restriction du droit disposer ex clause pour interdire la cession pendant une p riode donn e du bien vendu ou donn Cela concerne enfin les actes portant ou constatant un bail vie ou consenti pour une dur e illimit e ainsi que les actes d claratifs de droits r els immobiliers ex partage de bien immobilier licitation les attestations notari es qui constatent la transmission ou la constitution par d c s de droits r els immobiliers les conventions d'indivision immobili re les actes qui interrompent la prescription acquisitive permet au possesseur de bonne foi de pouvoir acqu rir la propri t d'un bien ou ceux qui emportent renonciation la prescription acquisitive les actes constitutifs de biens de famille insaisissables ex l'entrepreneur individuel a la possibilit pour prot ger sa r sidence principale de faire une d claration d'insaisissabilit de cette r sidence principale les cessions amiables en mati re d'expropriation pour cause d'utilit publique vente d'immeuble les proc s verbaux de r organisation fonci re et de remembrement les actes d' change d'immeubles ruraux les r glements de copropri t les limitations administratives au droit de propri t ex servitude d'alignement diff rents actes qui ont tous trait une op ration immobili re ex r solution de la vente d cisions judiciaires tendant l'annulation d'une vente Actes facultativement soumis la formalit fusionn e ce sont ceux qui sont soumis facultativement la publicit fonci re num r s l'article du d cret du janvier notamment les promesses unilat rales de vente et promesses unilat rales de bail de plus de ans certaines conventions li es des servitudes l gales certains documents qui ne sont pas n cessairement authentiques mais qui exigent la publicit fonci re pour pouvoir publier l'op ration au fichier immobilier Il est possible de rencontrer des actes contenant des dispositions obligatoirement soumises la formalit fusionn e et d'autres uniquement facultativement Il faut dans ce cas accomplir la formalit fusionn e pour les dispositions facultativement soumises la formalit fusionn e elles devront tre soumises obligatoirement la formalit de l'enregistrement Actes exclus de la formalit fusionn e on retrouve des actes pour lesquels la loi exige que soit r alis e la double formalit c'est- -dire les deux formalit s successivement notamment les d cisions judiciaires des mutations titre gratuit et des baux conclus dur e limit e pour plus de ans actes r alis s dans le Bas-Rhin Haut-Rhin Moselle car ils sont soumis un r gime particulier Ex cution C'est la conservation des hypoth ques qu'on va accomplir la formalit fusionn e La conservation comp tente est celle du lieu de situation de l'immeuble Cependant il arrive qu'un immeuble d pende de plusieurs conservations des hypoth ques ex une partie de la propri t se trouve sous la d pendance d'une conservation diff rente Il faudra alors indiquer dans l'acte la conservation laquelle il faudra s'adresser en premier tablir un ordre chronologique pour effectuer la d claration mais la formalit doit tre faite aupr s des deux conservations l'attestation de paiement des droits vitera de payer deux fois les droits sur la mutation cependant le salaire du conservateur devra tre acquitt aupr s de chaque conservation c'est- -dire de la valeur de l'immeuble En mati re immobili re le d lai de principe pour accomplir la formalit est de mois d compt selon les m mes r gles que pour l'enregistrement Les int r ts de retard se chiffrent de l'assiette et non de la valeur de l'immeuble par mois auxquels on ajoute des p nalit s selon l'hypoth se Toutefois il existe des exceptions Quand un acte est soumis l'enregistrement mais facultativement soumis la publicit fonci re si on le soumet la formalit fusionn e le d lai sera alors de mois car d lai d'enregistrement mois Concernant la forme mat rielle de l'ex cution de la formalit fusionn e On pr pare l'exp dition de l'acte exp dition copie d'un acte authentique en autant d'exemplaires qu'il y a de parties On r alise des extraits de ces exp ditions extrait document envoy aux hypoth ques qui reprend les l ments essentiels de l'acte On rassemble un bordereau r capitulatif permettant de savoir l'ensemble des pi ces communiqu es la conservation un extrait cadastral extrait demand au cadastre donnant la situation de l'immeuble un imprim sp cifique li la TVA si le bien est soumis la TVA l'imprim li aux plus-values s'il existe des plus-values divers documents en fonction du bien lui-m me S'il manque un seul l ment le conservateur ne publiera pas et dans ce cas la vente ne sera pas opposable aux tiers Les causes de refus ou de rejet - Le refus Le conservateur fait un examen sommaire et imm diat de l'acte En cas de refus l'acte n'est pas du tout enregistr la formalit est refus e dans son ensemble Les causes d'un refus sont limitativement num r es en fonction de la r glementation li e l'enregistrement ou de la r glementation li e la publicit fonci re art et de l'annexe du CGI absence de certification sur l'exp dition destin e tre conserv e par la conservation des hypoth ques de l'identit des parties notamment absence de la clause par laquelle le notaire certifie que les parties qui ont sign sont celles identifi es dans l'acte la responsabilit du notaire est alors engag e erreur ou omission dans les l ments essentiels de la d signation des immeubles inobservation de certaines prescriptions li es la forme des actes ex vouloir d poser un acte sous seing priv d faut de remise de l'extrait mod le reprend la situation de l'immeuble au cadastre section num ro de parcelle adresse figurant au cadastre et contenance du bien ou extrait mod le trop ancien il doit avoir moins de mois pour tre accept absence de d p t d'un document d'arpentage document tabli lorsqu'on est amen diviser un terrain r quisition de publier dans un bureau des hypoth ques qui n'est pas comp tent d faut d'authenticit de l'acte d faut de d claration estimative pour la perception des droits d'enregistrement ex insuffisance dans l' valuation d'une charge augmentative des droits par exemple lorsque l'acqu reur autorise le vendeur a rester dans les lieux un temps donn apr s conclusion de l'acte de vente d faut de paiement des droits au jour de l'acte d faut de visa du directeur des services fiscaux pour certaines op rations particuli res absence d'extrait d'acte ou discordance entre le contenu de l'acte et l'extrait d'acte Le refus doit tre dat du jour o le refus est oppos au jour du d p t le conservateur a jours pour se prononcer sur le d p t Il faudra alors r -accomplir toutes les formalit s Il n'y a pas d'enregistrement donc pas de date certaine pour l'acte Comme l'acte a t refus au niveau de la formalit fusionn e il faudra pour le re-d poser r -accomplir la double formalit enregistrement puis publicit fonci re - Le rejet Le rejet ne concerne que la partie de la publicit fonci re On enregistre l'acte et on demande de proc der la r gularisation dans un d lai de mois Le rejet doit tre motiv Il est li diff rentes situations omission dans les mentions d'identification des parties ou des immeubles discordance entre les l ments pr cit s tels qu'ils figurent dans l'acte pr sent la formalit et tels qu'ils apparaissent dans les actes publi s ant rieurement port e de l'effet relatif en mati re de publicit fonci re inexactitude omission ou impr cision dans la mention de certification de l'identit des parties ou encore dans la partie normalis e de l'acte au regard des prescriptions l gales l'acte notari est fait g n ralement en parties la e partie est celle qui sera publi e aux hypoth ques celle qui contient les l ments essentiels de l'acte tandis que la e partie contient tout ce qui trait aux informations telles que les pr cisions concernant les termites le plomb l'assainissement dans la e partie il y a des prescriptions l gales comme le prix l'origine des deniers en cas de pr t etc et si elles sont inexactes il y aura rejet Le rejet doit tre justifi par le conservateur et il doit indiquer la nature du rejet et les textes qu'il vise pour effectuer ce rejet Le rejet peut tre r gularis dans un d lai de mois le point de d part du d lai est la date de d p t d faut le rejet devient un rejet d finitif Cons quence du rejet la diff rence du refus l'acte est enregistr la date du d p t et on va demander le paiement des droits Simplement c'est la publicit fonci re qui sera d cal e au jour de la r gularisation de l'acte Dans le cas d'un rejet d finitif car d lai d pass les droits ne seront pas restitu s mais lors de la formalit pour republier l'acte il ne faudra pas les payer nouveau Mais l'enregistrement m me s'il reste valable devra tre r alis nouveau Le rejet peut tre contest dans un d lai de jours Mais dans la pratique cela reste difficile si on veut maintenir de bonnes relations avec le conservateur C- Formalit de publicit fonci re On va retrouver ici les actes qui sont exclus de la formalit fusionn e On va retrouver galement des inscriptions d'hypoth ques ou les mentions qui sont r alis es en marge des actes d cret du janvier On retrouve les d cisions judiciaires o il faut accomplir les formalit s les actes qui constatent les mutations titre gratuit d'immeubles les baux de plus de ans les actes faits en Moselle Haut Rhin et Bas Rhin les actes qui ont fait l'objet d'un refus de publier et qui n'ont pas t r gularis s Le bureau comp tent est l'hypoth que du lieu de situation de l'immeuble Le d lai pour accomplir cette formalit est de mois Mais il existe des exceptions les actes et d cisions envers lesquels peut tre requise l'inscription du privil ge de vendeur ou du privil ge de copartageant mois les d cisions judiciaires qui prononcent l'annulation la r solution ou la r siliation d'une cession immobili re mois les attestations notari es mois compter de la r quisition du notaire et mois compter de la date de l'acte double d lai les commandements de saisie jours Principes r gissant les droits d'enregistrement En mati re de droits d'enregistrement on a types de droits droit fixe droit proportionnel et droit progressif Ces droits sont exigibles qu'il y ait un acte ou non d s lors qu'il y a mutation immobili re les droits sont dus A- Les conditions d'exigibilit des droits d'enregistrement Pour qu'on puisse rendre exigible les droits d'enregistrement on doit r unir certaines conditions qui sont les suivantes il doit exister une disposition expresse qui autorise la perception des droits il faut qu'il existe un titre complet pour percevoir les droits d'acte il faut que les conventions aient un effet actuel et certain Pr cisions - Les lois li es aux droits d'enregistrement sont des lois d'ordre public c'est pourquoi il faut une disposition autorisant la perception des droits De plus la loi fiscale doit toujours s'interpr ter restrictivement Donc si un texte pr voit la perception pour telle op ration on ne peut pas raisonner par analogie pour l'appliquer une autre op ration Enfin les lois en mati re d'enregistrement sont des lois territoriales Ainsi pour les actes pass s en France sur des biens situ s en France on entre dans le champ d'application des droits d'enregistrement de France Mais si un acte pass en France concerne un bien situ l' tranger en principe les droits d'enregistrement ne sont pas dus de m me si l'acte est r alis l' tranger pour un bien situ en France Cependant il existe de nombreuses d rogations il faut toujours rechercher s'il existe une convention fiscale entre les deux tats concern s celui o l'acte est pass et celui qui contient l'immeuble concern Remarque les TOM sont dot s d'une fiscalit autonome - Il faut un titre complet c'est- -dire taxable on exclut donc les actes nuls En revanche on va taxer tous les actes imparfaits Concernant les actes nuls s'ils sont d pos s l'enregistrement ou la conservation des hypoth ques alors les droits seront demand s car l'administration fiscale n'est pas juge de la validit ou non de l'acte - En vertu de la r gle de non bis in idem on ne peut pas taxer deux fois une m me op ration au titre des m mes droits Il convient de pr ciser qu'elle a trait aux actes qui contiendraient plusieurs dispositions il s'agit de la th orie des dispositions d pendantes et ind pendantes Le principe est qu'il n'est per u qu'un seul droit fixe Lorsqu'il y a plusieurs dispositions qui pour certaines ouvrent droit un droit proportionnel et pour d'autres un droit fixe le droit fixe ne sera pas per u sauf si le droit proportionnel est inf rieur au droit fixe Si plusieurs dispositions donnent ouverture au droit proportionnel il y aura autant de droits proportionnels qu'il y a de dispositions On va s'interroger sur les actes affect s d'une modalit particuli re Le paiement terme n'affecte jamais l'exigibilit des droits M me si on diff re le paiement on doit payer les droits de suite La condition suspensive ex obtention d'un permis de construire a un impact sur l'exigibilit des droits L'acte ne sera parfait que le jour de la r alisation de la condition suspensive donc c'est au jour de la r alisation de la condition suspensive que seront dus les droits et pas avant La condition r solutoire n'affecte pas la perception des droits car l'acte est parfait d s qu'il est sign accord sur la chose et le prix donc les droits sont pay s de suite De plus lorsque la condition r solutoire se r alisera il faudra repayer les droits dans l'autre sens on assiste une double mutation La seule exception est le cas o la r solution est judiciaire Dans ce cas on ne percevra pas une seconde fois les droits d'enregistrement Le fisc dispose toujours d'un pouvoir de requalification de l'acte En effet il peut toujours percevoir les droits d'enregistrement sur la valeur r elle de l'immeuble Mais il peut galement redonner sa vraie nature juridique l'acte ex donation d guis e Il peut galement utiliser la notion d'abus de droit notamment lors d'un montage fiscal ou une op ration dont le seul but est d' luder ou de minorer l'imp t le fisc r clame alors ce qu'on a cherch conomiser plus de p nalit s sur ce quoi on a voulu chapper plus ventuellement les int r ts de retard par mois B- Le fait g n rateur l'assiette et la liquidation des droits d'enregistrement Les droits d'enregistrement correspondent une valeur de Le fait g n rateur Le fait g n rateur est le moment partir duquel le paiement des droits d'enregistrement doit tre r alis c'est l'op ration qui g n re des droits tandis que l'exigibilit est la date laquelle le Tr sor peut mettre en recouvrement les droits La plupart du temps en mati re immobili re le fait g n rateur co ncide avec l'exigibilit car le fait g n rateur est l'acte Le fait g n rateur va permettre de savoir quelles sont les lois applicables pour l'enregistrement Lorsqu'une mutation s'op re sans acte le probl me se pose de d terminer le fait g n rateur On consid re alors que le transfert de propri t constitue le fait g n rateur des droits d'enregistrement Enfin pour les actes qu'on pr sente volontairement l'enregistrement c'est la date de pr sentation qui sera le fait g n rateur des droits d'enregistrement L'assiette Il s'agit du prix stipul l'acte N anmoins certaines clauses peuvent venir majorer le prix d'acquisition pour l'assiette des droits d'enregistrement Ce sont les clauses contenant des charges augmentatives Une charge augmentative n'est pas forc ment quantifi e dans ce cas il s'agit d'un motif de refus car il est impossible de d terminer l'assiette C'est pourquoi toute charge augmentative doit avoir une quivalence financi re l' valuation p cuniaire de la charge est obligatoire Les charges augmentatives ont une double d finition soit c'est une obligation personnelle du vendeur transf r e la charge de l'acqu reur ex indemnit d' viction due au locataire vinc et qui serait mise la charge de l'acqu reur soit c'est un avantage procur par l'acheteur au vendeur ex diff r de jouissance En mati re d'acte notari la commission d'agence a pos probl me Dans la pratique elle incombait en g n ral au vendeur on fait un mandat de vente plus souvent qu'un mandat de recherche La commission constitue donc en principe une obligation personnelle du vendeur Comme elle est la charge de l'acqu reur dans la majorit des actes elle devrait constituer une charge augmentative du prix Mais la pratique a trouv une solution assez simple dans l'acte on indique que la commission d'agence est la charge de l'acqu reur sans pr ciser qu'elle est une obligation personnelle du vendeur ou non Cela vite de percevoir des droits d'enregistrement sur la commission d'agence L'assiette n'aura aucune influence sur le prix r ellement pay par l'acqu reur Il peut y avoir discordance entre les deux Enfin l'administration peut toujours percevoir des droits d'enregistrement sur la valeur v nale de l'immeuble si elle d montre qu'elle est sup rieure au prix stipul dans l'acte La liquidation des droits d'enregistrement Le montant des droits est toujours arrondi l'euro le plus proche Il y aura toujours un minimum de perception sauf pour les actes dispens s du paiement bien s r ou enregistr s gratuitement art du CGI On effectue la liquidation soit la recette soit la conservation Art du CGI disposition particuli re concernant les droits de mutation dans le d partement de la Guyane les droits y sont r duits de moiti C- Le paiement des droits La question qui se pose est celle de l'identit du d biteur afin de savoir qui le fisc peut poursuivre pour obtenir paiement des droits Le d biteur l gal est l'acqu reur Cependant il convient d'apporter quelques pr cisions En pr sence d'un acte sous seing priv l'obligation au paiement des droits est une obligation solidaire de toutes les parties intervenues l'acte art du CGI On fait la diff rence entre l'obligation au paiement et la contribution au paiement La contribution repose sur l'acqu reur si une autre partie a pay les droits en vertu de l'obligation au paiement elle peut se retourner contre l'acqu reur pour obtenir remboursement En mati re d'acte notari toutes les parties sont tenues solidairement au paiement des droits d'enregistrement Le d biteur l gal est ici le notaire car c'est lui qui d pose l'acte C'est pourquoi dans la pratique on fait des pr visions de taxes On retrouve ce principe aux articles et du CGI Pour les actes judiciaires ce sont les greffiers qui sont tenus au paiement des droits d'enregistrement art du CGI Pour les actes administratifs ce sont les fonctionnaires qui ont r dig les actes qui doivent acquitter les droits art du CGI S'agissant de la contribution au paiement l'article du CGI dispose que c'est le nouveau possesseur du bien qui doit acquitter les droits d'enregistrement l'acqu reur ou le locataire Concernant les personnes mari es l'obligation au paiement des droits d'enregistrement peut jouer Du mariage d coule une obligation fiscale solidaire les poux sont solidairement tenus de l'imp t durant le mariage Partie LA TVA IMMOBILIERE Quand on parle de TVA immobili re cela ne concerne que le cycle de production d'un immeuble acquisition du terrain production et livraison d'un immeuble neuf vis par l'article du CGI Quand un bien va rentrer dans le champ d'application de la TVA immobili re construction ou vente d'un terrain b tir il n'y aura pas de droits d'enregistrement Il n'y a jamais la fois de la TVA immobili re et des droits d'enregistrement En revanche on peut rencontrer la taxe de publicit fonci re Dans le cadre de l'acquisition d'un terrain b tir et uniquement ce cas cette taxe fait l'objet d'une exon ration OG du CGI Section Le champ d'application de la TVA immobili re D finition d'immeuble au sens de la TVA immobili re La d finition d'immeuble en TVA immobili re diff re de celle utilis e habituellement en droit fran ais Les immeubles produits et livr s s'entendent des b timents construits en sur l vation ou en sous sol et de fa on plus g n rale tout ouvrage incorpor au sol article - du CGI Certains ouvrages sont difficiles cerner comme un parking La question qui se pose est celle de la nature du parking dalle de b ton incorpor e dans le sol par exemple Tout ce qui est li aux am nagements du terrain doit tre pris en compte Les seuls am nagements de terrain ne sont pas soumis la TVA m me s'ils sont importants ex cr ation d'un tang artificiel Seules les constructions comptent Il peut y avoir une ventilation entre une partie du terrain soumise TVA et l'autre non soumise donc aux droits d'enregistrement Cette ventilation va d pendre de la nature de la construction r alis e Concernant les habitations l g res de loisir bungalow chalet tout d pend de l'incorporation au sol la jurisprudence interpr te cette notion notamment le fait de raccorder les r seaux de gaz lectricit etc ne suffit pas caract riser l'incorporation En TVA immobili re on consid re que les rails sont des immeubles Mutations soumises la TVA On exclut du champ d'application de la TVA toutes les op rations r alis es titre gratuit en mati re de successions ou de donations m me si le terrain est qualifi de terrain b tir ou qu'il s'agit d'un immeuble neuf Lorsqu'on paye la TVA on a potentiellement un droit d duction Simplement pour exercer ce droit d duction il faut avoir une activit soumise la TVA La question qui se pose lorsque le d funt ou le donateur a r alis l'immeuble il a pay la TVA il a donc potentiellement un droit d duction en cas de d c s donation on va transf rer l'immeuble sans TVA donc normalement le droit d duction dispara t Mais l'administration fiscale a autoris le transfert de ce droit d duction au profit des h ritiers et donataires ----- Dans tout cycle de production les activit s sont soumises la TVA de fa on g n rale notamment les livraisons de bien Le seul cas o il n'y aura pas de TVA c'est la cr ation du bien Mais d s lors qu'on entre dans un cycle de livraison de bien toutes les op rations seront soumises TVA jusqu'au consommateur final Le principe est le suivant le redevable l gal de la TVA est le vendeur c'est en d terminant qui est redevable l gal de la TVA qu'on saura si le prix est HT ou TTC Lorsque le redevable l gal est le vendeur le prix est fix TTC Celui qui paye la TVA est toujours l'acheteur Le redevable est celui qui va collecter la TVA pour le compte de l' tat Il encaisse donc la TVA vers e par l'acheteur et va la reverser l' tat Que le prix soit HT ou TTC l'acqu reur paye la TVA il aura donc toujours potentiellement un droit d duction d duction de TVA c'est pourquoi il faut une activit soumise la TVA et collecter de la TVA Quand on collecte de la TVA et qu'on paye en amont de la TVA on peut exercer le droit d duction S'il y a plus de TVA collect e que de TVA pay e il faudra reverser de la TVA au Tr sor livraison livraison livraison Cr ateur Transformateur Grossiste Consommateur final de la chose TTC TTC TTC pay s par T pay s par G pay s par C Quand le redevable est l'acqu reur rare en droit commun mais courant en TVA immobili re le montant est alors HT et c'est l'acqu reur qui paye la TVA directement au Tr sor Il b n ficie alors du droit d duction Dans tous les cas l'acqu reur paye toujours la TVA soit au Tr sor soit au vendeur C'est donc toujours l'acqu reur qui a le droit d duction Pour qu'on puisse d duire de la TVA sur un immeuble il faut que ce m me immeuble soit nouveau soumis la TVA ----- Parmi les op rations taxables on va retrouver en premier lieu les ventes condition que l'immeuble entre dans le champ d'application de la TVA Le paiement terme n'affectera jamais l'exigibilit de la TVA donc le vendeur doit payer la TVA m me s'il n'a pas re u le prix Ce n'est donc pas la m me situation financi re que lors des droits d'enregistrement pay s par l'acqu reur Dans l'id al il faut donc pr voir lors d'un paiement terme que le montant de la TVA soit vers tout de suite La TVA est donc exigible de suite aupr s du vendeur cependant concernant l'acqu reur il ne pourra la d duire qu'au fur et mesure de son paiement terme proportionnellement ce dernier m me en ayant pay le montant de la TVA tout de suite Concernant les conditions suspensives la TVA ne sera exigible qu'au jour de la r alisation des conditions suspensives car ce n'est qu' cette date que la vente sera consid r e comme parfaite Concernant les conditions r solutoires si la condition r solutoire se r alise on per oit un droit fixe sur l'acte qui constate la condition r solutoire mais pas de TVA exigible sur le retour du bien dans le patrimoine du vendeur Si l'acqu reur a pu exercer son droit d duction on ne remettra pas en cause ce droit d duction Si les droits d duction n'ont pas pu tre exerc s ex pas d'activit soumise la TVA alors on rembourse la TVA l'acqu reur Dans tous les cas la TVA doit tre neutralis e l'acqu reur ne doit pas assumer la r alisation de la condition r solutoire par le paiement de la TVA En cas de promesse de vente le paiement de la TVA d pend de s'il s'agit d'une promesse unilat rale ou synallagmatique Tant que la promesse unilat rale n'est pas accept e la vente n'est pas parfaite pas d'accord sur la chose et le prix donc la TVA n'est pas due au contraire d'une promesse synallagmatique Un compromis r alis sans clause suspensive est tout de suite plac dans le champ de la TVA lorsqu'on vend un immeuble neuf c'est- -dire achev depuis moins de ans on doit le vendre en TVA dans l'hypoth se o le vendeur a r alis la construction il n'a pas de main d' uvre donc pas beaucoup de droit d duction seulement une d duction sur la TVA des mat riaux donc il aura beaucoup reverser au Tr sor c'est pourquoi certains utilisent le compromis pour conclure la vente et pr voient de conclure l'acte authentique apr s le d lai de ans or si le compromis ne contient pas de clause suspensive la vente est parfaite donc la TVA est due m me si l'acte authentique est pass apr s le d lai de ans Or la loi SRU a exig de faire r f rence au compromis dans les actes authentiques pour respecter le d lai de r tractation de l'acqu reur donc il n'est pas possible de cacher le compromis au fisc La dation en paiement est une op ration assimil e la vente soumise la TVA immobili re Il s'agit de remettre un autre bien la place du prix si ce bien qui sert de paiement entre dans le champ de la TVA immobili re il sera alors soumis la TVA Les changes Lorsque l' change porte sur deux biens tous les deux situ s dans le champ d'application des droits d'enregistrement normalement la fiscalit est particuli re en mati re d' changes Il existe un droit sp cial d' change per u sur la valeur du lot le plus faible Et s'il y a une soulte on percevra dessus des droits d'enregistrement donc Lorsque les deux biens sont tous les deux situ s dans le champ d'application de la TVA immobili re la TVA est exigible sur les deux biens Lorsque l'un des biens est dans le champ d'application des droits d'enregistrement et l'autre dans celui de la TVA immobili re on commence toujours par percevoir la TVA sur le bien soumis TVA Si le lot en TVA est le lot le plus fort ou que les biens ont la m me valeur on per oit la TVA et on applique la taxe de publicit fonci re sur le bien soumis aux droits d'enregistrement Si le lot en TVA est plus faible on commence toujours par percevoir la TVA et on applique les droits de mutation titre on reux sur la soulte ainsi que la taxe de publicit fonci re sur la valeur totale du bien soumis aux droits d'enregistrement De plus pour certains biens entrant dans le champ d'application de la TVA on applique la taxe de publicit fonci re et pour d'autres non Les deux op rations de production assujetties la TVA sont l'acquisition d'un terrain b tir et la vente d'un immeuble neuf moins de ans Or l'article OG du CGI exon re l'acquisition d'un TAB de la TPF ce qui ne vaut pas pour la vente d'un immeuble neuf VIN De ce fait dans le sch ma pr c dent il faut envisager si le bien soumis TVA est ou non soumis la TPF Si c'est le cas il faudra ajouter la TPF calcul e sur le montant de la valeur du bien soumis TVA DE TVA soulte DMTO TAB pas de TPF TPF VIN TPF - TVA sur - TPF sur - DMTO sur - TPF ventuelle sur pour le bien soumis TVA CAS PRATIQUE PROBABLE L' change pur et simple est l' change sans soulte La difficult est de conna tre les valeurs indiquer dans l'acte HT ou TTC Ex Deux biens de valeur gale Un bien est situ dans le champ d'application de la TVA et qui est un TAB Le redevable est alors l'acqu reur on consid re que le prix ou la valeur indiquer devra tre stipul e HT Et le e bien est un immeuble de moins de ans donc le prix doit tre TTC Cela veut dire que dans l'acte pour le bien HT la valeur indiqu e sera HT mais pour l'immeuble de moins de ans il faut indiquer la valeur TTC Donc pour que l' change soit pur et simple sans soulte il faut que les deux valeurs soient quivalentes quelque soit le r gime fiscal auquel les biens sont soumis donc que la valeur HT d'un bien soit gale celle TTC de l'autre bien Dans ce cas le vendeur de l'immeuble perd de l'argent car il doit reverser de la TVA au Tr sor Dans le cas o l' change serait r alis avec une personne qui b n ficie d'une exon ration particuli re ex tat administration centrale art et du CGI collectivit s locales art du CGI l'exon ration va s' tendre au co- changiste mais pas sur la totalit par rapport ce qui concerne la TPF Si la soulte est vers e par la commune l'exon ration profitera la soulte et lorsque la soulte est per ue par la commune il y aura toujours des DMTO sur la soulte car le co- changiste n'est pas exon r Le partage et la licitation Le partage est une op ration qui met fin une indivision pour attribuer les biens aux indivisaires Ce partage peut rev tir deux formes Soit il est fait sans soulte partage titre pur et simple soit il est fait avec soulte Licitations membre originaire tiers l'indivision Partage de l'indivision TVA sur le montant de la licitation avec soulte sans soulte pas de TVA autres indivision successorale TVA communaut pas de TVA En cas d'indivision sur un seul immeuble le partage pur et simple consiste diviser l'immeuble en autant de parts qu'il y a d'indivisaires S'il y a deux immeubles d' gale valeur l'attribution d'un immeuble chacun des indivisaires est consid r comme un partage titre pur et simple En cas de partage titre pur et simple il n'y a jamais de TVA immobili re En cas de partage avec soulte le bien est attribu une personne et la soulte est vers e l'autre Ex deux concubins ach tent un bien TAB d'une valeur de et r alisent une construction pour l'aide d'un emprunt de S'ils se s parent dans les ans qui viennent pour que le bien soit soumis TVA celui qui a le plus de moyens peut reprendre l'immeuble Au jour du partage le bien vaut et il reste rembourser pour l'emprunt Chacun a droit donc la moiti du bien moins le passif la moiti de l'emprunt Si le bien est attribu monsieur on transf re la totalit de l'emprunt sur son passif La part de monsieur est donc de Pour quilibrer les lots monsieur doit donc verser une soulte de On attribue donc le bien monsieur charge pour lui de reprendre le passif et de verser une soulte en num raire de Pour conna tre l'assiette de calcul de la TVA il faut conna tre la valeur de la soulte il s'agit de la soulte en num raire mais aussi la prise en charge du passif uniquement le passif repris Si on n'est pas s r de l'assiette de la TVA et donc de la soulte en mati re de TVA immobili re d s lors qu'il y a un partage avec soulte la soulte est gale la valeur de la moiti du bien dans le cas d'un partage - Il ne s'agit que d'une technique de v rification En pr sence d'un partage avec soulte on doit rechercher la nature du partage En cas d'indivision successorale ou de partage de communaut il n'y aura pas de TVA immobili re car l'op ration de partage n'est pas une mutation soumise au champ d'application de la TVA Le terme de communaut est prendre restrictivement il ne s'agit que de la communaut de bien ou la communaut universelle les lois fiscales sont d'interpr tation strictes donc on applique le terme de communaut restrictivement D s lors qu'il ne s'agit pas d'indivision successorale ou de partage de communaut alors la TVA s'applique concurrence de la soulte ex cas des concubins Une licitation est la cession de droits indivis un indivisaire va c der ses droits indivis dans le bien Il y a deux cas de figure possibles Soit la licitation est faite au profit d'un tiers l'indivision soit elle est faite un membre originaire de l'indivision voir sch ma Les apports S'agissant de l'op ration d'apport stricto sensu un apport constitue une mutation titre on reux au titre de la TVA immobili re Dans cette mesure l'apport stricto sensu sera soumis la TVA immobili re s'il porte sur un bien soumis cette TVA On va en plus appliquer un droit fixe qui a trait lui m me l'apport euros ou euros selon le montant du capital social de la soci t laquelle on fait l'apport Concernant ce droit fixe quand on va devoir d finir si le capital est sup rieur ou inf rieur un certain montant il faudra prendre en compte le montant du capital de la soci t ainsi que la valeur de l'apport L'apport comme la vente pourra tre r alis HT ou TTC en fonction de la qualit de redevable de la TVA Si l'apporteur est redevable l'apport se fera TTC si c'est la soci t le redevable l'apport s'effectuera HT En cas d'apport r alis TTC on va retrouver de la TVA dans le capital social l'imp t participe du capital social C'est pourquoi dans la pratique on retrouvera des apports mixtes pour partie titre pur et simple apport exclusivement r mun r par des droits sociaux et pour partie titre on reux apport r mun r par autre chose que des droits sociaux ex apporter un immeuble grev de passif ce qui signifie que la soci t va supporter le passif de l'immeuble Exemple d'un apport mixte euros d'apport dont de TVA Le but est de faire ressortir la TVA On va donc faire un apport titre pur et simple pour et un apport titre on reux pour en g n ral cela quivaut au paiement effectif de la TVA et donc l'imp t n'entre pas dans le capital social Dans ce cas l'apporteur aura des droits sociaux pour A c t de l'apport on retrouve des m canismes assimil s des apports notamment l'apport partiel d'actif c'est l'apport d'une branche compl te d'activit ou d'un fonds de commerce dans son universalit ex immeuble de moins de qui sera donc soumis la TVA Le r gime est similaire sur le plan fiscal celui qu'on applique en mati re de fusion Or en mati re de fusion l'int r t est que la fusion doit rester la plus neutre possible sur le plan fiscal des soci t s Ce principe va se retrouver en mati re de TVA immobili re l'apport partiel d'actif pourra dans certains cas de figure tre dispens de TVA instruction de qui envisage l'hypoth se de la transmission d'une universalit Il est pr vu un cas de dispense de TVA qui ne pourra s'appliquer qu' la seule condition qu'il y ait transmission d'une universalit Or il se peut qu'en mati re d'immeuble cette transmission ne porte que sur un immeuble La question s'est pos e de savoir si un apport immobilier de fa on g n rale pouvait permettre de consid rer qu'il y avait transmission d'une universalit Il y aura dispense de TVA pour la transmission d'un immeuble d s lors que celui qui transmet le c dant ou l'apporteur et celui qui re oit l'acqu reur ou la soci t b n ficiaire de l'apport sont tous les deux assujettis effectifs la TVA La question qui peut se poser est celle de l'hypoth se particuli re de la transmission universelle de patrimoine en cas de dissolution de soci t Elle ne peut se r aliser que lorsqu'il y a un associ qui r unit toutes les parts de la soci t Lorsque c'est le cas il faut que l'associ unique souhaite dissoudre la soci t Dans ce cas il y a donc un m canisme sp cifique de la transmission universelle du patrimoine Peut-on consid rer cette transmission comme une transmission d'universalit Il n'existe pas de r ponse actuellement On pourrait supposer que oui mais ce cas n'est pas vis express ment ni dans les instructions ni dans les textes fiscaux Le probl me de la transformation d'une soci t en cas de transformation soit elle est consid r e comme r guli re au sens du droit des soci t s soit non Elle n'est pas r guli re lorsqu'il y a des modifications normes dans la transformation ex SA qui se transforme en association Si la transformation est r guli re il n'y a pas cr ation d'une personne morale nouvelle et sur le plan fiscal il n'y a pas de probl me donc pas besoin de savoir s'il y a TVA ou non En revanche quand la transformation n'est pas r guli re on consid re qu'il y a cr ation d'un tre moral nouveau fiscalement cela aboutit donc une cessation d'activit s de la premi re soci t et apport une nouvelle soci t cons quences sur les plus-values la TVA etc Op rations soumises la TVA A- Acquisition d'un terrain b tir D finition Il s'agit d'une d finition fiscale pas de rapport avec le droit de l'urbanisme ou le droit de la construction pas de rapport avec la notion de terrain constructible Plusieurs crit res permettent de d finir le terrain b tir crit re mat riel terrains nus constructible ou non droits de sur l vation ajouter un tage un immeuble d j construit terrains destin s recevoir des additions de construction certains immeubles inachev s biens b tis mais destin s la d molition et la reconstruction On appr cie cette situation au jour de l'acte Mais cette situation est galement appr ci e dans un d lai de ans compter de l'acte li l'engagement de construire crit re intentionnel quand on veut qualifier un terrain de TAB l'acqu reur devra prendre un engagement de construire cet engagement devra figurer dans l'acte d'acquisition M me si l'acte ne r v le pas l'intention mais qu'on r alise une construction dans les ans de l'acquisition on consid rera qu'il s'agit d'un TAB et donc on pourra remettre en cause le r gime fiscal crit re temporel l'engagement de construire doit tre r alis dans le d lai de ans compter de l'acquisition On a donc ans pour construire et r aliser l'engagement Tant que le d lai de ans n'est pas d pass l'administration ne peut rien dire Notion d'immeuble inachev Lorsqu'on est en pr sence d'un immeuble inachev il y a deux contextes diff rents appr cier au moment de la vente Soit on est en pr sence d'un immeuble inachev mais pour lequel la vente s'effectue en l' tat futur d'ach vement VEFA ce que le vendeur s'engage donner est un immeuble achev Dans ce cas la vente sera toujours soumise la TVA et toujours pour un prix TTC car le redevable sera dans ce cas toujours le vendeur Soit on est en pr sence d'un immeuble inachev envisag en l' tat actuel des constructions Il va alors falloir subdiviser en deux hypoth ses soit on vend l'immeuble inachev en l' tat actuel des constructions donc avec le contrat de construction on retombe alors dans la r glementation propre aux ventes en l' tat futur d'ach vement soit il n'y a pas reprise du contrat de construction alors il va falloir s'interroger fiscalement sur la notion d'ach vement La d finition de l'ach vement sur le plan fiscal est la suivante l'immeuble est consid r comme achev lorsque les conditions d'habitabilit sont r unies ou quand il y a occupation ne serait-ce que partielle Si aucune des conditions n'est remplie l'immeuble est consid r comme inachev Pour savoir s'il s'agit sur un terrain b tir fiscalement on s'int ressera ce que va faire l'acqu reur S'il prend l'engagement de continuer les travaux c'est un TAB donc TVA sinon la TVA n'est pas applicable VEFA TVA immeuble avec contrat de construction inachev VEFA TVA envisag en l' tat actuel sans contrat r unies TVA conditions d'ach vement pas r unies pas de TVA sauf engagement construire TVA Une fois que l'engagement construire a t donn il est impossible de revenir en arri re Immeubles sur lesquels on va r aliser des travaux Instruction du d cembre on a d fini les crit res qui permettaient de savoir si les travaux qu'on r alisait taient de nature fiscalement parlant produire un immeuble neuf Or si on produit un immeuble neuf cela veut dire qu'on ach te un TAB donc application de TVA Un immeuble b ti faisant l'objet de travaux peut tr s bien fiscalement tre consid r comme un TAB lors de la vente Il existe cat gories de travaux Il s'agit de crit res alternatifs Il suffit qu'un seul des crit res soit rempli pour qu'on qualifie l'immeuble d'immeuble neuf et donc acquisition d'un TAB Travaux portant sur plus de la moiti des fondations Travaux portant sur plus de la moiti des l ments qui d terminent la rigidit et la consistance de l'ouvrage murs porteurs et charpente principalement Travaux portant sur plus de la moiti des fa ades ce qui revient aux murs porteurs cela exclut les ravalements Travaux portant sur l'ensemble des travaux de second uvre l'instruction d finit les travaux de second uvre avant laiss s l'appr ciation souveraine des juges du fond Cette cat gorie doit r pondre plusieurs travaux cumulatifs Au moins les des planchers Au moins les des cloisons Au moins les des huisseries Au moins les de l' lectricit Au moins les de la plomberie et du r seau sanitaire Au moins les du chauffage La quantit de peut tre difficile appr cier laiss e l'appr ciation des juges Exception pour les DOM on carte le crit re du chauffage Tout cela vaut pour la vente de l'immeuble un immeuble enti rement refait et vendu dans les ans sera consid r comme un immeuble neuf et sera donc soumis TVA Pour un m me ensemble immobilier il peut y avoir des r gimes concurrents lors de la vente une partie soumise TVA et une autre soumise aux droits d'enregistrement Concernant les travaux peu importe s'ils portent sur tout ou partie de l'immeuble partir du moment o la majorit est respect e c'est l'ensemble de l'immeuble qui bascule en TVA Concernant les additions de construction il faut proc der des ventilations additions de construction envisag es en sur l vation ou horizontales tout rajout de construction d'ouvrage immobilier au sens de la TVA immobili re R ponse minist rielle juillet en pr sence d'une addition de construction coll e ou non la construction d j pr sente alors l'addition de construction est consid r e comme une construction cette addition sera soumise TVA si le bien est vendu dans les ans et le b timent ayant plus de ans sera soumis aux droits d'enregistrement C'est donc valable pour tout agrandissement d'une maison Si dans l'acte d'acquisition l'acqu reur pr cise qu'il va ajouter une construction une partie du terrain devra obligatoirement tre soumis TVA Indemnit s de toute nature L'indemnit devra se rapporter un bien situ dans le champ d'application de la TVA immobili re ici le TAB Ex achat d'un terrain sur lequel on prend l'engagement de construire donc soumis TVA on constitue une servitude par la suite avec le voisin moyennant indemnit l'indemnit per ue ce titre porte sur un droit r el qui porte lui m me sur un TAB alors l'indemnit devra tre soumise TVA Conditions de superficie Il faut se poser la question de la superficie laquelle on applique la TVA immobili re et elle d pend de la nature des immeubles r alis s Il faut distinguer cat gories d'immeubles Construction d'une maison individuelle Quand on ach te un TAB pour r aliser une maison individuelle la TVA immobili re va s'appliquer dans la limite de m au del le terrain sera soumis aux droits d'enregistrement La difficult peut se pr senter quand le promoteur construit plusieurs maisons individuelles sur un TAB Exemple un promoteur ach te un TAB de m et s'engage construire maisons individuelles On divisera la surface par le nombre de maison Si c'est sup rieur m par maison alors on appliquera les droits d'enregistrement m donc la superficie par maison est respect e toute l'acquisition sera soumise la TVA immobili re Le probl me se pose car rien ne permet de savoir comment le promoteur va distribuer le terrain Il faudra donc avertir le client le promoteur ici qu'il faut qu'il respecte les conditions d'affectation du terrain m pour chaque maison Immeubles affect s pour plus des l'habitation On vise les collectifs d'habitation Pour ces immeubles on soumet TVA l'int gralit du terrain m me les d pendances espaces verts parking Immeubles qui ne sont pas affect s pour plus des l'habitation Immeubles commerciaux artisanaux agricoles Sont soumis TVA l'assiette constituant l'emprise de l'immeuble ainsi que les d pendances imm diates et n cessaires de l'immeuble Il s'agit d'une appr ciation de fait Vu la jurisprudence d s lors que ce qui n'est pas construit mais am nag espaces verts am nag s li l'exploitation commerciale ne d passe pas alors on soumet la totalit de l'acquisition la TVA y compris l'espace vert Cela permet de d duire la TVA sur l'ensemble du terrain s'il y a droit d duction alors que si une partie tait soumise aux droits d'enregistrement ces droits seraient perdus Concernant les additions de construction On va devoir raisonner de la m me fa on mais en appliquant un prorata Addition dans une construction de maison individuelle On prend la superficie de l'expansion et on compare avec la superficie globale apr s r alisation maison expansion On divise la superficie de l'expansion par la superficie de l'ensemble on obtient un pourcentage qui donne la part du terrain soumise TVA et le reste soumis aux droits d'enregistrement sous la r serve de m donc on applique le pourcentage dans la limite des m si le pourcentage fait d passer m on ne l'appliquera pas en totalit le surplus tant soumis aux droits d'enregistrement Addition dans un immeuble affect pour plus des ou moins des l'habitation On soumet la TVA immobili re uniquement l'emprise de la construction dans le contrat de vente du bien qui contient d j un immeuble Il faut ensuite d terminer la fraction du prix soumise TVA Il faut savoir ce que repr sente le b timent existant et ce que repr sente la valeur du terrain C'est la valeur du terrain qu'on applique le coefficient pour obtenir la fraction soumise TVA Exemple acquisition pour valeur du b timent et valeur du terrain sur laquelle on veut ajouter une construction Superficie de l'addition superficie addition superficie immeuble x On ach te un TAB concernant la construction soumis TVA il faut donc l'individualiser par rapport au terrain d j construit B timent vaut et terrain vaut On applique le coefficient de x sur auquel on soumet la TVA Si x vaut alors le prix soumis TVA sera x soit Ainsi sur sont soumis TVA et aux droits d'enregistrement La valeur de est HT car on calcule la TVA apr s dessus Exemple Immeuble autre que d'habitation Terrain m Terrain m Addition Addition addition de construction m m m condition de superficie emprise au sol - m TVA Il faut ventiler la valeur de vente de - Valeur terrain - Valeur immeuble b ti TVA x Dans la clause du prix on aura la vente moyennant le prix de se d composant d'un c t de soumis droits d'enregistrement et HT Remarque la condition de superficie se limite l'emprise au sol Exemple Immeuble d'habitation Terrain m Terrain m Valeur terrain nu Addition Addition Il faut prendre en compte l'emprise plus du terrain affect m m La maison fait m on ajoute on obtient une maison de m Proportion Il faut donc affecter du terrain l'addition de construction x m m donc tout en TVA x Dans la clause prix se d composant de soumis droits d'enregistrement soumis TVA Si le terrain avait eu une superficie de m x Donc jusqu' m on applique la TVA et au dessus les droits d'enregistrement on applique du prix de vente en TVA et le reste en droits d'enregistrement Les additions peuvent tre autant verticales que horizontales Les conditions auxquelles est subordonn e l'exon ration d'enregistrement Article OG du CGI permet l'exon ration des droits d'enregistrement quand un bien est par ailleurs soumis la TVA immobili re Cette exon ration est soumise conditions Engagement de construire pr vu l'acte Si on ne prend pas l'engagement de construire on applique le r gime des droits d'enregistrement et si on construit dans le d lai de ans qui suit l'acquisition on peut r clamer la TVA immobili re l'acqu reur sans le rembourser des droits d'enregistrement Il est possible de faire un acte rectificatif en faisant souscrire l'engagement de construire l'acqu reur Int r ts de retard par mois de retard taux de annuel D s lors que la construction est commenc e dans le d lai de ans la TVA peut tre exig e Le mieux est donc de faire un acte rectificatif avec engagement de construire qui soumet TVA et qui conditionne l'exon ration des droits d'enregistrement il faut alors faire une demande aupr s de l'administration fiscale demande de restitution des droits d'enregistrement Il n'y a pas de compensation possible entre droits d'enregistrement d j pay s et TVA verser N anmoins sur le plan des droits d'enregistrement le CGI pr voit un d lai pour autoriser demander le remboursement des droits d'enregistrement jusqu'au d cembre de la e ann e qui suit celle au cours de laquelle ils ont t pay s Donc si on d passe ce d lai pour r aliser la construction il n'est plus possible de pr ciser l'exon ration dans l'acte rectificatif et donc de demander le remboursement Il est impossible de revenir sur son engagement de construire pour se placer en r gime de droits d'enregistrement l'acte rectificatif dans ce sens est impossible m me si aucune construction n'est r alis e dans les ans Obtention d'un certificat d'urbanisme au titre duquel le terrain est d clar constructible L'administration fiscale a mis en place en une dispense temporaire de production du certificat d'urbanisme La dispense cens e temporaire est toujours valable aujourd'hui Donc cette condition n'est pas d terminante Justification de l'ach vement de l'immeuble dans le d lai de ans imparti Il existe une prorogation d'un an automatique sans demande particuli re faire pour l'acqu reur ni aucune formalit Cependant il ne faut pas partir avec l'id e qu'on a ans pour construire Si le fisc contr le le respect de l'engagement de construire il va rechercher si l'acqu reur a commenc construire dans le d lai de ans En effet l'ann e de prorogation n'est automatique que si on peut justifier d'un d but de construction avant l'expiration du d lai de ans on consid re qu'un d but de construction correspond la r alisation des fondations Si l'immeuble n'est pas achev au bout des ans mais commenc dans le d lai de ans on peut essayer d'obtenir une prorogation annuelle d livr e par le directeur des services fiscaux au regard du dossier discr tionnairement aucun recours possible pour le contribuable On peut la demander autant de fois que le directeur des services fiscaux voudra bien l'accorder il n'existe pas de limite l gale N anmoins il faudra justifier des motifs pour lesquels l'ach vement n'a pas eu lieu temps Tant que les prorogations jouent il est impossible d'op rer un redressement quelconque Mais si la prorogation est refus e un redressement peut avoir lieu r gime de TVA remis en cause mais en pratique uniquement lorsque la TVA a t d duite par l'acqu reur car l'administration ne va pas rendre la TVA pour r cup rer des droits d'enregistrement taux plus faible dans ce cas elle r clame les droits d'enregistrement int r ts de retard p nalit s ventuelles sans rendre la TVA La prorogation du d lai de construire d cale d'autant le d lai du contr le fiscal A partir de l'expiration du d lai de ans le fisc a ans pour redresser On d cale ce d lai de ans si la prorogation automatique est utilis e galement si l'acqu reur a obtenu des prorogations annuelles Remarque l'ach vement pris en compte est l'ach vement fiscal Cas de la mutation vente successive d'un TAB L'acqu reur a ans pour construire S'il revend le terrain dans ce d lai sans avoir construit le nouvel acqu reur peut d cider ou non de prendre un engagement de construire peu importe comment le premier acqu reur a achet le terrain ce qui d terminera le r gime appliqu S'il ne prend pas l'engagement de construire et qu'aucune construction n'est r alis e dans le d lai imparti au premier acqu reur ce dernier verra son r gime fiscal remis en cause on pourra r clamer les droits d'enregistrement les int r ts de retard et les p nalit s ventuelles S'il prend l'engagement de construire cela conditionne son r gime fiscal S'il ne construit pas dans le d lai imparti au er acqu reur m me cons quence pour ce dernier Mais pour le e acqu reur il aura bien un nouveau d lai de ans S'il r alise une construction dans le d lai imparti au er acqu reur le fisc va regarder l'ach vement de la construction Cependant il est possible d'exiger que la construction soit r alis e par celui qui a souscrit l'engagement et dans ce cas remettre en cause quand m me le r gime fiscal du er acqu reur En TVA aucune rectification n'est possible Donc dans tous les cas le er acqu reur est coinc En cas de reprise de l'engagement de construire dans le d lai imparti au er acqu reur il s'agit d'un engagement contractuel avec le vendeur er acqu reur qui ne peut pas d terminer le r gime fiscal En cas de violation de cette obligation contractuelle le vendeur ne peut demander que des dommages int r ts montant quivalent au redressement fiscal Si la tendance actuelle s'inverse exiger ainsi que le constructeur soit celui qui a souscrit l'engagement cela impliquerait que m me en respectant la clause le e acqu reur s'expose devoir payer les dommages int r ts car le redressement aura quand m me lieu Si le e acqu reur commence les travaux dans le d lai imparti au er acqu reur ce dernier ne pourra pas demander de prorogation de d lai seul le constructeur le peut Si l'ach vement des travaux a lieu apr s expiration des ans du er acqu reur la prorogation automatique ne jouera pas Le r gime sp cifique des acquisitions d'un TAB par des particuliers Instruction du novembre codifi e au BOI A- - Instruction du juin contient tous les l ments consulter BOI A- - aller sur le site impots gouv fr - bulletins officiels des imp ts Exemple BOI Bulletin officiel des imp ts imp t concern s rie fiscalit immobili re A d composition du er th me TVA immobili re ordre chronologique de parution sur l'ann e ann e de parution Le r gime concerne les acquisitions pas les ventes de terrains b tir par des personnes physiques dans le cadre d'une activit non professionnelle en vue de la construction d'un immeuble usage d'habitation Dans ces hypoth ses on est soumis aux droits d'enregistrement dans l'optique de favoriser l'accession la propri t le taux appliqu est moins lev Pour tous les TAB acquis depuis le octobre sous r serve de respecter les conditions pr cit es ils sont soumis aux droits d'enregistrement Les personnes physiques concern es n'ont donc plus prendre d'engagement de construire En cas d'acquisition en vue de construire un immeuble usage mixte commercial et habitation on proc de une ventilation entre la partie affect e l'habitation soumise aux droits d'enregistrement et la partie affect e une activit commerciale industrielle artisanale ou agricole soumise la TVA En cas d'acquisition en vue de construire un immeuble usage mixte entre habitation et usage professionnel la question qui se pose est celle de savoir si l'activit professionnelle est soumise ou non la TVA Les activit s professionnelles sont list es dans le CGI Il se peut que certaines activit s soient soumises la TVA par principe mais dont certaines op rations sont exon r es de TVA exemple certaines op rations du dentiste sont exon r es de TVA Peu importe dans cette hypoth se d s lors que l'activit professionnelle est soumise TVA il faut ventiler entre la partie habitation droits d'enregistrement et la partie usage professionnel TVA immobili re En revanche si l'activit professionnelle n'est pas soumise TVA une tol rance permet que la totalit de l'acquisition demeure soumise aux droits d'enregistrement instruction du juin Quand la personne r alise des locations notamment en meubl s activit commerciale les conditions sont remplies pour autant la location peut fiscalement tre consid r e comme une activit professionnelle Dans ce cadre l'acquisition sera soumise la TVA immobili re Petits cas pratiques R gime fiscal apr s le octobre d'un TAB exc dant m acquis par un particulier droits d'enregistrement pour la totalit Particulier qui ach te une maison en ruine qui pr voit des travaux d'une telle importance qui vont produire un immeuble neuf fiscalement qualification du bien TAB donc droits d'enregistrement car les conditions sont remplies Particulier qui ach te un TAB en vue de construire un immeuble usage mixte commercial et professionnel pas d'habitation donc peu importe si une activit est soumise TVA particulier qui ach te autre chose que de l'habitation donc TVA automatiquement Acquisition par un particulier d'un immeuble de plus de ans qui va r aliser une addition de construction on divise le terrain une partie est une acquisition d'un immeuble de plus de ans donc droits d'enregistrement l'autre partie est une acquisition d'un TAB par particulier pour une construction usage d'habitation donc droits d'enregistrement D s lors qu'un particulier ach te un bien et que l'usage est d'habitation il sera soumis aux droits d'enregistrement sauf cas o l'immeuble d j construit a moins de ans Particulier qui ach te un TAB pour construire une habitation droits d'enregistrement Il s'arr te de construire immeuble inachev fiscalement et revend en l' tat un autre particulier soumis droits d'enregistrement TAB Mais s'il revend avec le contrat de construction au profit d'un particulier TVA VEFA car on s'engage vendre un immeuble achev Soci t qui ach te un TAB engagement de construire TVA Si elle revend le terrain non construit dans l' tat un particulier dans le d lai de ans droits d'enregistrement peu importe que la soci t ait pay de la TVA Les lotissements communaux Ce cas particulier est vis par une instruction du mai codifi e au BOI A- - En dehors de ce m canisme sp cifique si une commune vend un terrain une personne c'est le r gime de droit commun qui s'applique Les communes sont aujourd'hui autoris es opter pour les lotissements communaux pour la TVA Le vendeur va donc imposer la TVA aux acqu reurs du fait de l'exercice de cette option L'objectif tait de favoriser l'accession la propri t si la commune revend en TVA cela implique pour l'acqu reur des frais r duits puisqu'il n'a pas de droits d'enregistrement payer Cette option va tre exerc e par la collectivit par la voie d'une d lib ration municipale qui fera l'objet d'une d claration aupr s des services fiscaux Quels que soient les r gimes optionnels une option dans un acte ne suffira jamais en soi il y aura toujours d clarer cette option aupr s des services fiscaux Si l'option est exerc e elle va imp rativement porter sur tous les terrains situ s dans le p rim tre du lotissement communal Donc tous les terrains seront soumis TVA Les prix de vente seront fix s TTC car le redevable dans ce cas l sera toujours le vendeur Ce r gime de la TVA va s'appliquer quelle que soit l'affectation du terrain par l'acqu reur Entre l'acquisition d'un TAB et la vente d'un immeuble neuf il peut exister une op ration qui peut tre obligatoire l'ach vement de la construction qu'on appelle la livraison soi m me Cette livraison soi m me est une op ration purement comptable et purement fiscale Elle peut conditionner des avantages fiscaux Cas dans lesquels la livraison soi m me est obligatoire Hypoth se de la construction d'immeuble par une soci t dont les parts donnent vocation l'attribution en jouissance et ou en propri t un immeuble ou une partie d'immeuble Ce sont les soci t s dites d'attribution qui sont vis es par l'article ter du CGI A B C A B C associ s Soci t classique Soci t classique Soci t d'attribution Soci t d'attribution statuts I I I I I I immeubles Dans une soci t classique un associ a droit une cote-part du patrimoine social pas d'attribution de biens correspondant ses droits dans le capital social Dans la soci t d'attribution d s l'origine dans les statuts on va cr er des groupes de parts sociales dont chacun va donner imm diatement la vocation la jouissance et ventuellement la propri t en cas de dissolution d'un immeuble qui sera d termin S'il y a un bail sur l'immeuble c'est l'associ qui sera directement bailleur Donc lorsque la soci t d'attribution construit un immeuble elle devra proc der obligatoirement une livraison soi m me En mati re de soci t d'attribution deux questions peuvent se poser Il faut savoir qu'en mati re de partage d'une soci t d'attribution un droit fixe est pr vu de ou euros selon le montant de capital social et non pas comme en droit commun ce r gime sp cial est subordonn la r alisation de la livraison soi m me De plus la construction pendant la vie sociale a t pay e par la soci t Si la soci t est partag e et l'immeuble attribu puis revendu par l'attributaire dans un d lai de ans alors l'attributaire va collecter la TVA et la reverser au Tr sor sous r serve de droits d duction qu'il ne poss de pas si la soci t a financ la construction d s lors le transfert du droit d duction est conditionn au fait que la livraison soi m me ait t effectu e Hypoth se de la construction d'immeubles non affect s pour les ou moins de l'habitation et destin s tre soumis une activit soumise la TVA Cela ne concerne pas les immeubles construits par un assujetti la TVA pour son habitation Cas des immeubles locatifs sociaux La livraison soi m me doit tre soumise au taux r duit de car li des op rations caract re social Le m canisme de la livraison soi m me est un m canisme qui doit rester neutre Au jour o on r alise cette livraison soi m me aucune incidence fiscale n'en d coule Ex vente r alis e entre A et B pour un prix TTC A est redevable l gal donc il va collecter de la TVA et B va obtenir un droit d duction pour A va reverser la TVA sous r serve de son propre droit d duction obtenu dans d'autres op rations A a construit le bien et a pay les travaux pour un prix TTC il a obtenu un droit d duction Dans ce cas il ne reverse rien au Tr sor La livraison soi m me correspond un m canisme similaire on remplace juste B par A il livre lui m me toujours en g n rant de la TVA Donc A aura la fois un droit d duction de et en m me temps une collecte de TVA de L'op ration est donc neutre Il faut d terminer une valeur pour la livraison soi m me pour calculer la TVA La valeur qu'on va retenir est celle de tous les l ments en TVA que A aura pay travaux par exemple Acquisition de TAB de TVA Construction de TVA Facture d'architecte de TVA etc Total de TVA On consid re que la valeur du bien est environ de TTC La livraison soi m me doit tre neutre en totalit c'est- -dire galement par rapport aux droits d duction C'est pourquoi la livraison soi m me sera faite pour le prix de revient de la construction ainsi la TVA collect e est identique celle obtenue en droits d duction et cela r g n re des droits d duction pour la m me valeur Avant l'op ration on a de droits d duction et apr s galement l'op ration est totalement neutre La livraison soi m me doit tre effectu e au moment de l'ach vement fiscal de l'immeuble on doit alors proc der la d claration de livraison soi m me Quand on ignore si l'activit sera soumise TVA on fait quand m me la d claration mais on ne paye pas la TVA Le jour o l'activit est soumise TVA il faudra la payer La livraison soi m me ne constitue pas une premi re mutation au sens de la TVA immobili re B- La vente d'un immeuble b ti Certaines op rations de vente d'un immeuble b ti seront soumises la TVA immobili re Elles sont vis es l'article du CGI Le principe est que la TVA immobili re n'est pas applicable portant sur des immeubles ou des parties d'immeubles qui sont achev s depuis plus de ans ou qui dans les ans ont d j fait l'objet d'une cession titre on reux une personne autre qu' un marchand de bien On renverse donc l'article pour conna tre le champ d'application Les mutations d'immeubles soumises la TVA immobili re Il s'agit d'immeubles fiscalement achev s r unissant les conditions d'habitabilit ou qui ont t habit s au moins partiellement Tout d'abord on rencontre les ventes vente d'immeuble b ti depuis moins de ans les changes le partage pas les donations car il faut que ce soit titre on reux Concr tement on soumet la TVA immobili re la premi re mutation de l'immeuble titre on reux dans le d lai de ans S'il y a eu une donation puis une revente dans le d lai de ans il s'agira de la premi re mutation titre on reux donc la revente sera soumise TVA Un partage r alis titre pur et simple n'est pas une premi re mutation au sens de la TVA immobili re idem pour un partage de communaut ou un partage de succession Dans le cas d'une indivision avec soulte on soumet ce partage la TVA la TVA sera calcul e sur le montant de la soulte ajout la prise en charge du passif l'attributaire re oit un droit d duction sur la TVA vers e avec la soulte L'attributaire va revendre le bien dans le d lai de ans apr s l'ach vement On va alors ventiler pour des droits indivis qu'il d tient dans l'immeuble en les ayant rachet la concubine il a pay de la TVA donc c'est la seconde mutation donc on applique les droits d'enregistrement tandis que pour les lui appartenant dans l'indivision il s'agit de la premi re mutation donc TVA Donc on ventile sur la valeur du bien au jour de la vente une partie sera TTC et l'autre soumise aux DE Voir m mento Lefebvre Cas pratique probable sur un partage avec soulte Toutes les mutations ult rieures la premi re mutation dans les ans ou non seront soumises aux droits d'enregistrement sauf concernant le marchand de bien Si la premi re cession dans les ans de l'ach vement est r alis e au profit d'un marchand de bien elle n'est pas comptabilis e en tant que premi re cession elle sera quand m me soumise TVA Si le marchand de bien revend dans le d lai de ans l'immeuble sera soumis TVA S'il revend un autre marchand de bien toujours dans le d lai TVA encore Ainsi de suite jusqu' vendre une personne autre qu'un marchand de bien alors il s'agit de la premi re mutation au sens de la TVA immobili re Ensuite le bien ne sera plus jamais soumis TVA Hypoth se dans laquelle une personne ach te un immeuble b ti depuis plus de ans et r alise un agrandissement Dans les ans qui suivent l'agrandissement elle revend Qualification d'un ouvrage immobilier si les conditions sont remplies ventilation pour soumettre l'agrandissement TVA et le reste aux DE Le redevable est le vendeur principe sauf si c'est l'acqu reur qui fait entrer le bien en TVA Les conditions de superficie Il s'agit des m mes conditions que celles qui existent pour une acquisition de TAB distinction de natures d'immeubles Maisons individuelles La TVA s'appliquera sur la construction et sur le terrain concurrence de m Immeubles affect s pour plus des de l'habitation Emprise au sol et d pendances au sens large du terme totalit du bien et du terrain Immeubles non affect s pour plus des de l'habitation Emprise au sol soumise TVA et les d pendances imm diates et n cessaires La notion d'ach vement Le point de d part du d lai de ans est l'ach vement fiscal conditions d'habitabilit ou condition d'utilisation des locaux autres que d'habitation c'est- -dire brut de b ton ou bien occupation ne serait-ce que partielle du bien Immeuble immeuble inachev achev Raccordement d claration au r seau d'ach vement des travaux L'ach vement est au jour de la DAT sauf si on peut prouver l'habitabilit avant les preuves peuvent notamment tre des relev s de consommation Le probl me se pose quand la nature de l'addition de construction touche par exemple un garage le raccordement a d j t fait pour la maison la derni re facture mise par le constructeur peut tre consid r e comme le point de d part du d lai de ans mais si le garage a t r alis par l'habitant il peut utiliser tout moyen de preuve compatible avec la proc dure crite en mati re administrative tout se passe par crit Quand des travaux ont produit un immeuble neuf et que la vente a lieu dans les ans d'ach vement mais que l'acqu reur l'ignore il va payer des DE En cas de contr le du fisc ce dernier va r clamer la TVA immobili re au vendeur redevable l gal Le vendeur va alors demander la responsabilit du notaire pour qu'il paye la TVA Cela vaut m me si le compromis n'a pas t fait par le notaire mais par une agence immobili re qui n'a pas vu cette situation Le prix ne peut pas tre modifi de HT TTC Le notaire ne pourra pas agir sur l'acte en lui m me mais il doit ex cuter son devoir de conseil envers ses clients La mention net vendeur ne veut rien dire car on ne sait pas si c'est HT TTC ou avec DE La vente sera annul e pour ind termination du prix Lorsqu'il n'y a pas de mention de la charge de la TVA c'est au redevable que le fisc r clamera la TVA Pour se garantir d'avoir la somme qu'il attend quel que soit le r gime fiscal l'acqu reur peut pr ciser la mention HT avec le prix Si le r gime est en DE cette mention n'a pas d'incidence Mais si c'est TVA le vendeur met ainsi la charge de l'acqu reur la TVA il devra donc payer la somme HT plus la TVA C- La cession de droits sociaux Concernant les DE sur les cessions de droits sociaux le taux est dans la limite maximale de Particularit en ce qui concerne les soci t s pr pond rance immobili re le taux est de loi LME du ao t Les droits sociaux ne sont pas des droits immobiliers donc en principe ils sont soumis aux DE Mais il existe une exception dans les soci t s d'attribution vis es par l'article ter du CGI car les associ s sont cens s d tenir directement les immeubles Il faut donc se poser la question de savoir si l'immeuble dans la soci t appartient au champ d'application de la TVA immobili re Si c'est le cas il y aura de la TVA sur la cession des droits sociaux Il existe quelques particularit s L'assiette de la TVA n'est pas le prix mais la plus-value on parle de TVA sur la plus-value ne pas confondre avec la TVA sur la marge On prend le prix de cession auquel on enl ve le prix d'acquisition des droits sociaux De plus lorsqu'on per oit de la TVA sur la plus-value on ne peut d duire aucun droit d duction La TVA doit obligatoirement tre revers e int gralement au Tr sor Dans le cas d'une soci t d'attribution qui va proc der l'acquisition d'un TAB application de la TVA La soci t r alise la construction dans le d lai de ans immeuble A R alisation d'une livraison soi m me L'associ A qui d tient l'immeuble A c de les droits sociaux qui portent sur cet immeuble B dans le d lai de ans TVA sur la plus-value car premi re mutation dans le d lai de ans La soci t d'attribution proc de au partage dans le d lai de ans Le partage se fera sans soulte donc pas de TVA on appliquera les DE droit fixe s'il y a bien eu la livraison soi m me B a droit l'immeuble A et toujours dans le d lai de ans B proc de la cession de l'immeuble A Jusqu'en on devait appr cier la notion de premi re mutation au regard du bien concern On a une premi re mutation de droits sociaux mais galement une premi re mutation de l'immeuble avec le partage entre les deux Depuis on va devoir prendre en consid ration toutes les mutations r alis es qu'elles portent sur les droits sociaux ou sur l'immeuble Ainsi la cession de l'immeuble A par B sera soumise aux DE car seconde mutation dans le d lai de ans Les exon rations et r gimes sp ciaux Il n'y aura pas donner les conditions d'application des r gimes d'exon ration l'examen A- Exon rations en DE parfois tendues en mati re de TVA Acquisitions d'immeubles ruraux par les fermiers article F quinquies D du CGI il s'agit d'un r gime de faveur on ne percevra que la taxe de publicit fonci re et pas les DE Cela concerne les acquisitions par un fermier d'immeubles ruraux exploitations agricoles il faut qu'il y ait un bail enregistr ou d clar depuis plus de ans et un engagement personnel d'exploitation par le fermier pendant un d lai de ans R gime de l'article F du CGI mesures en faveur des jeunes agriculteurs Conditions il doit s'agir d'un immeuble rural il doit tre situ dans une zone TRDP territoires ruraux de d veloppement prioritaire l'acqu reur doit tre un jeune agriculteur dans le sens o il b n ficie des pr ts l'installation l'acquisition doit tre r alis e en une ou plusieurs fois dans un d lai de ans compter de l'octroi des aides l'installation Taxe de publicit fonci re au lieu des DE Il faut produire deux documents suppl mentaires le premier manant du directeur d partemental de l'agriculteur qui atteste de l'octroi des aides l'installation le deuxi me tant une attestation de la banque qui atteste de l'octroi des pr ts sp ciaux l'installation Ce r gime peut galement s'appliquer lorsque l'acquisition est faite par un propri taire en vue de donner bail un jeune agriculteur acquisition indirecte Les conditions vues pr c demment sont toujours applicables et il existe des conditions suppl mentaires justifier dans l'acte d'acquisition un engagement de la part de l'acqu reur de donner bail dans un d lai de an compter de l'acquisition cet immeuble au profit d'un jeune agriculteur de plus le bail qui sera conclu devra tre un bail rural au moins ans R gime pr vu pour les SAFER article bis et ter du CGI Exon ration totale pour l'ensemble des acquisitions r alis es par les SAFER sous r serve qu'elles agissent dans le cadre de leurs pr rogatives accord es par le Code rural R gime pr vu au profit des collectivit s publiques art du CGI qui a trait aux op rations r alis es par l' tat et par les tablissements publics Il s'agit d'une exon ration de toute perception au profit du Tr sor ne concerne que les acquisitions Les tablissements publics vis s sont les administrations publiques les tablissements publics scientifiques d'enseignement d'assistance et de bienfaisance les chambres de commerce maritimes et les ports autonomes l'ANPE la SNCF le CNOUS et le CROUS Cette disposition a t tendue par d cision administrative au r gime de la TVA immobili re il faut imp rativement que l'acqu reur soit plac dans la m me situation que s'il tait soumis aux DE en DE celui qui acquitte les droits est toujours l'acqu reur en mati re de TVA immobili re l'acqu reur paye toujours la TVA par contre la personne redevable varie donc l'extension de l'exon ration de la disposition la TVA immobili re ne peut s'appliquer que si l'acqu reur est redevable de la TVA il faut que ce soit un prix HT Exemple un am nageur vend un immeuble terrain nu l' tat L' tat prend l'engagement de construire sinon application des DE et exon ration art du CGI donc fiscalement il s'agit d'un TAB soumis TVA On recherche qui est redevable de la TVA en principe c'est toujours le vendeur sauf si c'est l'acqu reur qui fait entrer le bien dans le champ d'application de la TVA Le redevable sera en l'esp ce l'acqu reur car c'est l' tat qui fait entrer le bien dans le champ d'application de la TVA Le prix est donc HT L' tat peut donc demander l'application de l'article du CGI Lorsqu'un vendeur d tient des droits d duction ex am nagements r alis s il peut prendre la position de redevable volontaire de la TVA Le redevable n'est plus l'acqu reur mais le vendeur donc le prix est TTC L'exon ration pr vue l'article du CGI n'est pas possible Article du CGI concerne des acquisitions r alis es par les collectivit s territoriales et leurs tablissements les chambres de commerce les chambres des m tiers les chambres d'agriculture les offices publics d'am nagement et de construction les offices publics de HLM Exon ration totale C'est une disposition facultative transpos e en mati re de TVA dans les m mes conditions que pour l' tat Article A du CGI fusions et regroupements de communes Tous les transferts de biens immobiliers ayant trait un regroupement ou une fusion de communes sont exon r s de toute perception au profit du Tr sor Le transfert doit s'effectuer sans contrepartie Ce qui vaut pour le regroupement ne vaut pas quand il y aura dissolution Article du CGI expropriations pour cause d'utilit publique Exon ration totale Transposable la TVA immobili re Article du CGI transfert de biens immobiliers par une uvre d'int r t public un tablissement d'utilit publique Perception de la seule taxe de publicit fonci re Autres r gimes de faveur titre d'exemple en DE op rations r alis es par les soci t s d' conomie mixte art du CGI TPF cession de terrains class s aux collectivit s locales art du CGI TPF op rations de r novation urbaine art du CGI TPF op rations concernant les mutuelles art du CGI TPF op rations r alis es par les soci t s de HLM telles que cessions de logements par les HLM au profit des locataires en place art G du CGI exon ration de la taxe communale ou encore cessions amiables de maisons ou d'appartements art du CGI application d'un droit fixe subordonn l'autorisation du tr sorier payeur g n ral immeubles acquis entre le er juin et le d cembre art bis du CGI application d'un abattement de d s lors qu'il s'agit de la e mutation titre gratuit ou titre on reux peu importe d'un immeuble acquis neuf ou en VEFA durant la p riode mentionn e B- Dispositions propres la TVA immobili re Apports ou cessions par les collectivit s locales aux organismes HLM art - du CGI R gime exon ration de la TVA Si l'op ration s'effectue titre on reux l'exon ration ne pourra fonctionner que si l'apport ou la cession est r alis e au profit d'un office public de HLM Si elle s'effectue titre gratuit ou pour un prix symbolique l'exon ration fonctionnera quelque soit la nature de l'organisme HLM office public ou non Op rations caract re social art - du CGI Exon ration totale Pass foncier Permet d'acc der la propri t en achetant imm diatement des constructions et la fin de l'emprunt on ach tera le terrain permet de financer de fa on moins importante la base TVA la vente du logement dans ces conditions est une TVA particuli re Elle ne concerne que les maisons individuelles pas pour les appartements Concernant la livraison soi m me art - du CGI Permet d'exon rer de TVA les livraisons soi m me r alis es par les organismes HLM Depuis peu les livraisons soi m me de logements sociaux sont soumis un taux r duit de Section Les modalit s d'application de la TVA L'assiette de la TVA TVA sur le prix sur une mutation l'assiette est constitu e par le prix stipul dans l'acte major des charges augmentatives En mati re de TVA immobili re l'assiette ne peut tre que le prix stipul l'acte l'administration ne peut pas consid rer la valeur v nale de l'immeuble sauf cas de fraude manifeste Cette solution ne s'applique que depuis avant on retenait la valeur v nale r guli rement Cas particulier de l'euro symbolique en mati re de DE l'assiette est la valeur v nale En mati re de TVA il ne s'agit pas d'un cas de fraude On consid re que dans le cas d'un bien soumis TVA vendu un euro symbolique on fait rebasculer le bien en r gime de DE pour permettre de retenir la valeur v nale Probl me de la stipulation du prix HT ou TTC cela peut avoir un impact sur ce qui est encaiss r ellement par le vendeur D s lors qu'on fixe le prix il faut dans l'id al mentionner la charge de la TVA Car si elle n'est pas mentionn e et que la mutation entre dans le champ d'application de la TVA immobili re l'administration recherchera qui est redevable l gal et ce dernier devra reverser la TVA Remarque le prix net vendeur ne veut rien dire ne pr cise pas la charge de la TVA la vente peut tre annul e pour ind termination du prix On peut rencontrer galement les ventes contrats en main vente au sein de laquelle le vendeur prend sa charge tous les frais li s la vente Pour d terminer l'assiette il faudra retirer les frais d'op rations pris en charge par le vendeur ce sera n cessairement une valuation approximative on estime les frais d'acte on les retire du prix et on assoit la TVA sur la diff rence En cas d'intervention d'un interm diaire la vente l'administration a accept que lorsque dans l'acte une clause pr voit que le mandat est la charge de l'acqu reur cela ne constitue pas une charge augmentative du prix l'assiette de la TVA ne serait donc pas major e de la commission Concernant le cas particulier du lotissement constitu en partie par des espaces verts et des voiries il existe des r trocessions gratuites au profit de la commune de ces espaces verts et voiries Il n'y aura pas de TVA ni de DE sur la valeur r elle de ces biens En pratique l'am nageur a r percut le prix des espaces verts et des voiries sur le prix des maisons donc ces am nagements sont d j tax s par le biais de la vente des maisons On peut rencontrer une assiette diff rente TVA sur la plus-value Conditions - Le bien doit tre situ dans le champ d'application de la TVA - Le bien c d doit tre une immobilisation du vendeur - Le vendeur doit avoir une activit soumise TVA La plus-value est le prix de cession X diminu du prix d'acquisition major des travaux r alis s Y X Y assiette de la TVA Lorsqu'on opte pour la TVA sur la plus-value il faudra en plus proc der des r gularisations de TVA Ce qui permet d'arriver peu pr s la m me chose que le r gime de TVA normal Il existe une e TVA la TVA des marchands de biens et des lotisseurs qui rel vent de l'article du CGI Ils sont impos s la TVA sur la marge le prix de cession moins le prix d'acquisition on ne tient pas compte des travaux r alis s Cas particulier de la cession de droits sociaux qui peut tre soumise TVA si le bien situ dans la soci t appartient au champ d'application de la TVA Il s'agit d'une TVA sur la marge diff rence entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou de souscription aucune majoration pour travaux n'est possible concernant des droits sociaux De plus on ne pourra jamais proc der aucune d duction Cas particulier de la livraison soi m me Cette op ration doit tre totalement neutre L'assiette de la TVA au titre de la livraison soi m me devra n cessairement tre identique toutes les assiettes cumul es qui ont permis de r aliser la construction Pour d terminer l'assiette on va donc prendre l'acquisition du terrain les travaux les devis tout ce qui a permis d'aboutir la construction Le fait g n rateur et l'exigibilit de la TVA Fait g n rateur lorsque toutes les conditions du contrat sont r unies pour rendre exigible la TVA Exigibilit v nement qui va permettre au Tr sor de proc der au recouvrement de la TVA A- Fait g n rateur Mutations Le fait g n rateur est l'acte qui va constater l'op ration en g n ral d s lors que l'acte est parfait accord sur la chose et le prix et pas de condition suspensive sinon c'est la date de r alisation de la condition Dans le cas d'indemnit s portant sur un bien soumis TVA servitudes notamment le fait g n rateur est la constitution de droits r els Les modalit s de paiement n'ont aucune influence sur le fait g n rateur de la TVA Livraison soi m me Le fait g n rateur est constitu par l'ach vement fiscal de la construction B- Exigibilit Mutations Dans la plupart des cas en mati re de vente le fait g n rateur co ncide avec l'exigibilit Mais il existe des cas particuliers a- Dation en paiement C'est l'acte authentique qui constate la dation en paiement qui va rendre exigible la TVA au titre de la dation b- Cession de terrain contre remise de locaux construire La TVA est exigible sur toute l'op ration sur la vente du terrain sous r serve qu'il soit soumis TVA ainsi que sur la remise des constructions m me si les constructions ne sont remises que plus tard le temps d' tre r alis es La TVA est exigible imm diatement pour l'ensemble Mais le CE a une position plus nuanc e non retenue par le fisc Il consid re en effet que toute la TVA est exigible imm diatement sauf si la remise des locaux est subordonn e la condition suspensive de l' tablissement d'un acte authentique constatant ladite remise des locaux dans ce cas on ne percevra que la TVA sur le terrain tout de suite et la TVA sur les locaux ne sera per ue que lors de l' tablissement de l'acte authentique Livraison soi m me Pour la livraison soi m me l'exigibilit co ncide obligatoirement avec le fait g n rateur qui est l'ach vement des constructions Sauf pour les constructions d'immeubles en vue d' tre soumis la location il faut savoir si la location sera soumise TVA En absence de certitude sur l'assujettissement du bail la TVA le fait g n rateur reste l'ach vement fiscal et on souscrit une d claration de livraison soi m me mais on reporte l'exigibilit de la TVA au jour o la location sera soumise TVA Taux de TVA Taux de droit commun de et taux r duit de principalement pour des op rations concernant des logements sociaux Ces taux sont applicables en m tropole Dans les DOM les taux sont sp cifiques sauf la Guyane taux de droit commun et taux r duit de Pour la Guyane il n'y a pas de TVA immobili re Pour la Corse il existe un r gime sp cial de TVA en ce qui concerne les travaux immobiliers et les op rations li es la TVA immobili re Droits d duction En principe en mati re de TVA immobili re on ne peut d duire le droit d duction qu' la seule condition que le m me immeuble soit nouveau soumis la TVA immobili re A- Mutations qui ouvrent droit d duction op rations qui concourent la production ou la livraison d'un immeuble cessions de droit sociaux de soci t s de l'article ter du CGI livraisons soi m me transmissions titre gratuit si la mutation titre gratuit n'est pas soumise TVA il y a n anmoins un transfert des droits d duction au profit des h ritiers l gataires ou donataires Il faut une activit soumise TVA pour pouvoir exercer les droits d duction B- Mention de la TVA sur une facture ou sur une d claration sp ciale ou sur une attestation Pour pouvoir exercer des droits d duction il faut pouvoir justifier d'avoir pay de la TVA Le justificatif dans la plupart des cas se retrouve sur une facture En mati re de TVA immobili re l'acte notari vaut facture de la TVA il suffit de produire l'acte pour prouver le droit d duction Cependant la facture doit mentionner le contribuable le prix HT le montant de la TVA le taux de la TVA et le prix TTC Ainsi un ticket de caisse ne suffit pas On peut galement apporter comme justificatif une d claration sp ciale justifier du paiement de la TVA sur une d claration particuli re et qui va concerner les personnes qui sont assujetties la TVA soit assujettis occasionnels soit assujettis habituels Enfin on peut apporter une attestation comme justificatif document qui atteste du transfert de droits d duction en mati re de mutation titre gratuit en mati re de soci t s civiles d'attribution en mati re de r gularisation op r es par un vendeur C- Exercice du droit d duction Il faut distinguer un assujetti occasionnel la TVA et un assujetti habituel Pour un assujetti habituel il faut une d claration sp ciale en mentionnant les taxes sur cette d claration il pourra exercer ses droits d duction Il n'y a plus de d calage aujourd'hui entre le moment o on paye la TVA et celui o on exerce son droit d duction mais pour une d claration annuelle il faudra attendre la fin de l'ann e pour pouvoir exercer le droit d duction Pour les assujettis occasionnels il ne pourra exercer son droit d duction qu' la condition qu'il soumette nouveau le bien la TVA immobili re Il faut pr ciser qu'il existe un r gime sp cial en mati re de TVA qui concerne les assujettis habituels c'est le r gime de la franchise en base de TVA Il est associ celui de la micro entreprise Cela concerne les gens qui ont pour les ventes moins de de recettes et pour les prestations de service moins de de recettes par an CA HT La franchise en base de TVA constitue une interdiction de d duire la TVA Il est possible n anmoins d'exercer une option pour le r gime r el L'option est valable ans Parfois on ne conna t pas avec exactitude le montant des droits d duction au moment de les exercer C'est pourquoi l'administration fiscale autorise parfois valuer les droits d duction Pour les assujettis occasionnels l' valuation se fait par le biais de l'imprim n Dans le cas d'une valuation on ne pourra jamais obtenir de remboursement de TVA dans le cas o les droits d duction seraient plus lev s que la TVA verser au Tr sor car il ne s'agit que d'une valuation Le jour o on a d finitivement fix les droits d duction on doit d poser une d claration rectificative D- Remboursement du cr dit de TVA Sur le principe l'exercice des droits d duction se fait par voie d'imputation L'assujetti peut obtenir le remboursement de la TVA qu'il n'a pas pu imputer il s'agit du cr dit de TVA sauf dans le cas o il s'agit d'une valuation des droits d duction Pour obtenir le remboursement il faut pouvoir justifier sur d clarations au moins d'un cr dit de TVA donc il y a un d calage de mois pour obtenir le remboursement du cr dit de TVA Le remboursement s'applique galement aux assujettis occasionnels E- R gularisations La d duction est en principe d finitive sauf lorsque certains v nements vont se produire On remet dans ce cas en cause les droits d duction qu'on a exerc s On devra reverser au Tr sor une partie de la TVA trop d duite cession d'un immeuble non soumis sur le prix total la TVA Exemple immeuble construit en en addition de construction en revente du bien moyennant le prix de dont net en DE et TTC On appr cie la totalit du prix de la construction soumise TVA on ne peut pas soumettre la partie de la TVA or le prix total de l'addition de construction est soumis TVA donc le cas de r gularisation ne s'applique pas Cette situation de r gularisation vise uniquement l'hypoth se o la TVA est calcul e sur la plus-value cessation d'activit s En cessant l'activit il faut proc der une r gularisation que l'activit soit professionnelle ou une activit de location soumise TVA transfert entre secteurs distincts d'activit s Une soci t peut avoir une activit pour partie soumise TVA et pour partie non soumise TVA Dans cette hypoth se elle a l'obligation de cr er des secteurs distincts d'activit C'est donc le cas o un bien est bascul du secteur soumis TVA vers le secteur non soumis TVA ce transfert g n re des r gularisations modification de la situation fiscale d'un bien au regard de la TVA Il existe des biens sur lesquels on ne peut pas d duire de la TVA car ils sont express ment exclus Donc il s'agirait du basculement d'un bien dans une cat gorie de biens exclus des droits d duction Cela arrive tr s rarement Le m canisme de la r gularisation est le reversement au Tr sor d'une partie de la TVA qui a t d duite On part sur le m canisme des e on aura une r gularisation par e Donc si l'un des v nements intervient avant le d cembre de la e ann e qui suit celle au cours de laquelle on a exerc les droits d duction il faudra proc der une r gularisation Cela vaut pour les biens achet s ou pour lesquels on a exerc des droits d duction compter du er juillet Avant cette date la r gularisation tait faite par e Donc pour les biens achet s avant la r gularisation n'est pas faire Le m canisme qui s'applique est le suivant on va d terminer la TVA qui sera d finitivement acquise et par d duction d terminer celle qu'il faudra reverser Toute fraction d'ann e civile et toute ann e civile compte pour e A partir de l on compte le nombre de e coul s partir de la date d'exercice du droit d duction Exemple En acquisition d'un TAB paiement de de TVA exercice imm diat du droit d duction En on r alise une construction sur laquelle on paye galement de TVA d duite imm diatement car on est assujetti habituel En on r alise une addition de construction de TVA d duits imm diatement En on vend - Addition de construction de moins de ans soumise TVA enti rement pas de r gularisation - Construction non soumise TVA et cession intervenant avant la fin de la e ann e car apr s donc r gularisation - TAB cession moins de ans apr s l'acquisition prix non soumis TVA donc r gularisation Pour la construction on a pay de TVA qui ont t d duits On a en TVA e d finitivement acquis de en comptant les fractions d'ann e civile On doit donc r gulariser e de Pour le TAB on a acquis e de TVA on doit donc r gulariser e de Donc pour un seul bien revendu en constitu de l ments il faudra scinder les l ments pour savoir quand on a exerc les droits d duction et la r gularisation s'op rera pour chacun de ces droits d duction exerc s Exemple TVA construction Revente On a pu d duire de la TVA donc ventuellement il peut y avoir r gularisation Pour savoir s'il y aura r gularisation on regarde le r gime fiscal Ici la vente a lieu plus de ans apr s la construction donc r gime des DE C'est un cas potentiel de r gularisation On calcule la r gularisation en fonction de la dur e de d tention du bien Il y a r gularisation d s lors qu'on vend avant le d cembre de la e ann e qui suit celle au cours de laquelle la d duction a t op r e En l'esp ce on est dans la p riode des ans donc il va falloir r gulariser On commence par voir ce qui est d finitivement acquis chaque fraction d'ann e ou ann e qui s'est coul e vaut e En l'esp ce on a acquis e Il faut donc r gulariser e de la TVA Donc si on a d duit il faut r gulariser Exemple Cas d'une soci t SCI TVA TVA Revente TAB de m construction sur les m immeuble commercial location soumise TVA On consid re que le propri taire a eu des prorogations pour r aliser sa construction jusqu'en pour que le r gime de TVA soit valable Avec l'activit de location il va pouvoir d duire ses droits Remarque Dans le cas d'une activit habituelle soumise TVA les droits d duction se p riment au bout de ans Pour un assujetti occasionnel ses droits ne se p riment jamais il peut exercer la d duction lorsqu'il y a ventuellement une revente ou lorsqu'il va opter la TVA sur une location La SCI est un assujetti occasionnel En l'esp ce revente en DE construction depuis plus de ans Donc pas de TVA sur la totalit de la vente Ainsi c'est un cas potentiel de r gularisation Or avant la r gularisation se fait par e Donc pour la TVA d duite sur le TAB la r gularisation n'est pas possible on est au del des ans On consid re que le droit d duction a t exerc avant car la date qu'il faut prendre en compte est la date de l'exercice du droit d duction N anmoins il faut prendre en compte la d duction op r e en Le d lai de ans n'est pas coul donc il doit y avoir r gularisation concernant cette d duction On a acquis e de Il faudra donc r gulariser e de Exemple Immeuble commercial TVA TVA TVA TVA Revente TAB de m construction addition addition de m de m de m C C C Incidence fiscale Il faut faire une ventilation du prix de vente entre valeur terrain valeur C et valeur C DE et valeur C et valeur du terrain affect TVA Les droits d duction ont t d duits il y a moins de ans donc la question de la r gularisation se pose On est dans le champ d'application pas de prix total soumis TVA Il faut raisonner op ration par op ration Valeur terrain C C - pas de TVA sur le prix total donc r gularisation Valeur terrain C C - pas de TVA sur le prix total donc r gularisation Valeur terrain C C - TVA sur le prix total du bien soumis TVA terrain C C donc pas de r gularisation Si le vendeur pour cette addition de construction C avait opt pour la TVA sur la plus-value la TVA n'aurait donc pas t appliqu e la totalit du bien mais seulement la plus-value donc il y aurait eu r gularisation On consid re que le terrain est affect pour un tiers chacune des constructions Pour la TVA pay e sur le terrain puis d duite on affecte pour - C de - C de - C de pour celui l la question ne se pose pas pas de r gularisation R gularisation pour C terrain e x de construction e x R gularisation pour C terrain e x de